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本日は「法人化している不動産オーナーは要注意。約60年ぶりに見直される「株式評価」とは？相続税が高くなる可能性を分かりやすく解説」（その2）というテーマでお話しさせていただきます。

前回の続きからお話させていただきます。

◼︎一方で、「株価が上がりすぎること」への懸念も出ています

今回の議論では、「もっと実態に近い企業価値を評価へ反映すべき」という意見がある一方で、「評価額を上げすぎると事業承継を妨げる」という意見も強く出ています。

中小企業の株式は、上場株式のように簡単に売却できるわけではありません。

相続人が会社を引き継ぐ場合、多くは「売却するために株式を持つ」のではなく、「事業を継続するために株式を持つ」ことになります。

そのため、株価だけが高くなり、相続税の納税資金を用意できないという状況になると、後継者にとって大きな負担になります。

第3回の有識者会議では、日本商工会議所などから、継続企業である中小企業を、清算を前提とするような純資産価額だけで評価することへの懸念も示されました。

また、評価方法を見直すなら、事業承継税制や納税猶予などの支援策も、一体で考えるべきだという意見も出ています。

つまり、議論は単純に、

「株価を高くする」
「株価を低くする」

という話ではありません。

適正な評価と、円滑な事業承継の両方をどう実現するかが、今後の大きなテーマです。

◼︎法人化そのものが間違いということではありません

この記事を読んで、

「法人化したのは失敗だったのではないか」「会社を解散した方が良いのではないか」

と不安になる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、今すぐそのように考える必要はありません。

法人化には、相続税評価以外にも多くの意味があります。

たとえば、

・所得税と法人税を含めた税負担の調整
・家族への役員報酬を通じた所得分散
・修繕費や設備投資などの資金管理
・不動産の管理体制づくり
・相続後の共有状態を避けるための承継設計
・次世代へ経営権を引き継ぐ準備

などです。

大切なのは、「法人化しているから安心」「法人化しているから不利」と単純に考えないことです。

個人資産、法人資産、借入金、相続人、納税資金、将来の不動産経営まで含めて、全体を見ながら判断する必要があります。

◼︎今、法人化している不動産オーナーが確認したいこと

制度改正が正式に決まってから慌てるのではなく、今のうちに次の点を確認しておくことが大切です。

まず、自社株が現在いくらで評価されているのか。

次に、その株価はどの評価方式で計算されているのか。

そして、会社が持つ不動産、現預金、借入金、保険、未収家賃、役員貸付金などが、株価にどのように影響しているのか。

さらに、将来の相続人が株式を引き継いだとき、相続税を納めるための現金を確保できるのかも重要です。

不動産は価値があっても、すぐに現金にできるとは限りません。

特に、賃貸経営を継続したい場合には、相続税を払うために不動産を急いで売却することは避けたいところです。

だからこそ、「自社株評価」「納税資金」「不動産の承継方法」を別々に考えるのではなく、一つの資産承継計画として確認することが重要になります。

◼︎まとめ

国税庁では現在、非上場株式の相続税評価について、約60年ぶりとなる大きな見直しの議論が進められています。

まだ新制度や計算式は決まっていません。

しかし、評価方法による大きな差を縮小し、会社の資産や収益力、実態に近い企業価値をより反映する方向が検討されています。

そのため、不動産を多く保有する資産管理会社や、現在の評価方法によって株価が比較的低く出ている会社では、将来的に株価が高く評価される可能性があります。

一方で、事業承継への影響や納税資金の問題も大きいため、単純に「評価額を上げる」だけではなく、支援策も含めた慎重な議論が続いています。

法人化している不動産オーナーの方にとって大切なのは、制度改正のニュースを見て不安になることではありません。

まずは、

「自社株はいくらなのか」
「相続税はいくら見込まれるのか」
「次の世代へどう引き継ぐのか」

を早めに把握しておくことです。

福寿アセットでは、不動産の相続税評価だけでなく、資産管理会社の株式評価、納税資金、資産承継まで含めたご相談を承っております。

法人で不動産を保有している方、自社株評価について一度確認しておきたい方は、お気軽にご相談ください。

いかがでしたでしょうか？

本日は「法人化している不動産オーナーは要注意。約60年ぶりに見直される「株式評価」とは？相続税が高くなる可能性を分かりやすく解説」

というテーマでお話させていただきました。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。

本日は「法人化している不動産オーナーは要注意。約60年ぶりに見直される「株式評価」とは？相続税が高くなる可能性を分かりやすく解説」

というテーマです。今回のテーマは長くなってしまったので、2回に分けてお話しさせていただきます。

■株式評価の見直しが考えられています

相続対策として、資産管理会社を設立し、アパートやマンション、土地などを法人名義で保有している不動産オーナーの方は少なくありません。

法人化には、所得税や法人税の調整、家族への所得分散、資産管理のしやすさ、将来の事業承継など、さまざまなメリットがあります。

一方で、法人化している場合、相続のときに引き継ぐ中心となるのは、不動産そのものではなく「会社の株式」です。

いま、その非上場会社の株式を相続税のためにどう評価するのかについて、国税庁で見直しの議論が進められています。

まだ新しい制度は決まっていません。しかし、有識者会議で出ている意見を見ると、現在よりも株価が高く評価される会社が出てくる可能性はあります。

特に、不動産を多く保有する資産管理会社や、これまでの評価方法によって株価が比較的低く出ていた会社は、今後の動向を注視しておきたいところです。

今回は、「株式評価とは何か」という基本から、現在の評価方法、見直しが議論されている理由、そして不動産オーナーにどのような影響が考えられるのかを、できるだけ分かりやすく解説します。

◼︎法人で不動産を持つと、相続するのは「会社の株式」

まず、個人名義でアパートを持っている場合を考えてみましょう。

個人名義の土地や建物は、相続が発生すると、その土地や建物そのものが相続財産になります。

一方、資産管理会社を作り、その会社名義でアパートや土地を保有している場合は少し違います。

相続人が引き継ぐのは、アパートそのものではなく、その会社の株式です。

たとえば、父親が資産管理会社の株式を100％持っていて、その会社が賃貸マンションを所有しているとします。この父親が亡くなった場合、子どもが引き継ぐのはマンションそのものではなく、「マンションを持つ会社の株式」です。

つまり、相続税を考える際には、

「会社がいくらの価値なのか」
「その会社の株式はいくらなのか」

を計算する必要があります。

この株式の価値を計算することを、「株式評価」または「自社株評価」と呼びます。

◼︎株式評価は、会社の“値札”を決める作業です

上場企業であれば、株価は証券取引所で毎日決まっています。

たとえば、ニュースで見る大企業の株価は、買いたい人と売りたい人の取引によって市場で決まっています。

しかし、多くの資産管理会社や同族会社は上場していません。

そのため、日々の市場価格がなく、「この会社の株は1株いくらです」と簡単に言えるものではありません。

そこで、相続税や贈与税を計算するために、国税庁が定めたルールに沿って株価を計算します。

現在の評価では、主に次のような要素が見られます。

・会社が持っている土地、建物、現預金、有価証券などの資産
・借入金などの負債
・会社がどれくらい利益を出しているか
・会社が配当を出しているか
・会社の規模
・株式を取得する人が会社の経営を支配する立場かどうか

つまり、単純に「不動産がいくらあるか」だけでは決まりません。

会社の資産、利益、借入、会社規模、株主構成などをもとに、相続税のための会社の価値を計算していきます。

◼︎現在の株式評価には、主に3つの考え方があります

現在の制度では、会社の規模や株主の立場などによって、主に3つの評価方法が使われます。

専門用語は難しく見えますが、考え方はシンプルです。

1．類似業種比準方式

これは、「似た業種の上場会社と比べて、どれくらいの会社か」という考え方です。

会社の配当、利益、純資産などを、同じ業種の上場会社と比較して株価を求めます。

たとえば、不動産賃貸業を営む会社であれば、一定の基準に従って、似た業種の上場会社の数値を参考にしながら計算します。

会社の規模が比較的大きい場合には、この方式が中心になることがあります。

2．純資産価額方式

これは、「会社が持っている資産から借入金などの負債を引くと、どれくらい残るのか」という考え方です。

たとえば、会社が不動産や現預金を多く持っている場合、その資産を相続税評価ベースで洗い替えて計算します。

イメージとしては、「会社を清算して資産を整理した場合に、最終的にどれくらいの価値が残るか」に近い考え方です。

不動産を多く保有する資産管理会社では、この方法による評価額が高く出ることがあります。

3．配当還元方式

これは、主に少数株主が取得する株式について、配当をもとに価値を計算する方法です。

会社の経営権を持たない株主にとっては、「その会社の資産を自由に動かせるか」よりも、「将来どれくらい配当を受けられるか」が価値の中心になる、という考え方です。

ただし、相続人が会社の経営権を引き継ぐようなケースでは、通常、この配当還元方式ではなく、類似業種比準方式や純資産価額方式が中心になります。

◼︎現在の制度では、同じような会社でも株価に大きな差が出ることがあります

今回の見直し議論の大きなきっかけは、評価方法によって株価に大きな差が出ることです。

たとえば、A社とB社があるとします。

どちらも不動産を多く保有し、家賃収入も近く、実際の資産規模も大きく変わらないとします。

しかし、会社規模や適用される評価方法が違うだけで、

A社の株価は3億円
B社の株価は6億円

というように、相続税評価額に大きな差が出る可能性があります。

もちろん、実際の計算はもっと複雑です。

しかし、読者の方に知っていただきたいのは、「会社が持つ不動産が同じくらいでも、株価が同じとは限らない」という点です。

現在の制度では、会社規模や株主構成、評価方式の違いが、相続税の計算に大きく影響することがあります。

◼︎国税庁は、何を問題視しているのでしょうか

国税庁の有識者会議では、現在の制度について、大きく4つの視点から議論が行われています。

1．評価方法による差が大きすぎないか

同じような資産内容の会社であっても、会社規模や評価方式によって評価額が大きく変わる場合があります。

特に、類似業種比準方式による評価額が、純資産価額方式による評価額を大きく下回るケースがあることが問題として指摘されています。

「実際には多くの資産を持っている会社なのに、評価方法によって株価が低く出ることがある。この差は本当に公平なのか」

これが見直しの出発点です。

2．評価額を意図的に下げる余地がないか

現在の制度では、会社規模、利益、配当、株主構成などによって評価額が変わります。

そのため、相続や贈与の直前に会社の形を調整し、株価を低く見せるような対策が行われる可能性も指摘されています。

もちろん、通常の法人運営まで問題視されているわけではありません。

ただし、有識者会議では、「評価方法の違いを利用して、実態より極端に低い株価になるケース」への対応が論点になっています。

3．60年前の前提が、今の時代に合っているのか

現在の非上場株式評価の基本的な考え方は、昭和39年頃に作られました。

当時と現在では、金利水準も、企業のあり方も、事業承継の方法も大きく変わっています。

たとえば、配当還元方式で使われる還元率については、長年見直されておらず、現在の低金利環境との関係が議論されています。

また、上場会社の株価を参考にして、非上場会社の価値を計算することが本当に適切なのか、という根本的な意見も出ています。

4．M&Aや第三者承継が増えた時代に合っているのか

昔は、会社は子どもが引き継ぐことが一般的でした。

しかし現在は、親族内承継だけでなく、従業員承継、第三者承継、M&Aなど、会社の引き継ぎ方が多様になっています。

M&Aの実務では、会社の資産だけではなく、将来どれくらい利益を生むか、どれくらいの収益力があるかも重視されます。

そのため、相続税のための株価評価も、より会社の実態に近い形へ近づけるべきではないか、という議論が出ています。

◼︎今後、どのような評価方法になる可能性があるのでしょうか

ここで最も大切な点をお伝えします。

新しい計算式は、まだ公表されていません。

したがって、「今後は必ずこの計算方法になります」と断定することはできません。

ただし、有識者会議で出ている意見を見ると、今後は次のような方向性が検討される可能性があります。

現在

会社規模や株主の立場によって、複数の評価方法を使い分ける。
評価方法によって株価に大きな差が出る場合がある。
上場会社との比較や、純資産、配当などを組み合わせて計算する。

見直し後に検討され得る方向性

会社規模による極端な差を小さくする。
上場会社との比較だけに頼らず、会社そのものの価値を重視する。
不動産などの資産だけでなく、将来の収益力も評価に反映する。
株価を不自然に低くすることができる仕組みを見直す。
事業承継への影響を考慮し、評価制度と納税支援を一体的に考える。

有識者会議では、将来の利益や収益力を重視する「収益還元的な評価」や、企業価値を純資産と収益力の両面から見る考え方も紹介されています。

ただし、収益力を重視すれば、必ず株価が上がるわけではありません。

利益を安定して出している会社は高く評価される可能性がありますが、利益が少ない会社、赤字が続く会社、収益力が低い会社では、評価額が下がる可能性もあります。

つまり、今後の見直しは「すべての会社の株価を上げる制度」ではなく、「会社の実態により近い評価へ近づける議論」と考えるのが適切です。

◼︎資産管理会社の株価が高く評価される可能性がある理由

それでは、なぜ不動産を持つ法人は注意が必要なのでしょうか。

理由は、資産管理会社には、次のような特徴があるためです。

・土地や建物など、金額の大きい資産を持っている
・家賃収入があり、一定の利益が出ている
・借入金の返済が進むと、会社の純資産が増えやすい
・不動産の価格上昇により、資産価値が大きくなっている場合がある
・現行制度では、評価方式によって資産価値が十分に反映されていないケースがある

たとえば、現行制度で類似業種比準方式を使うことで、純資産価額方式より低い評価になっている会社があります。

今後、評価方法による差を小さくし、会社が持つ資産や収益力をより反映する方向になれば、こうした会社では株価が上がる可能性があります。

また、配当還元方式についても、還元率の見直しが行われる場合、少数株主が持つ株式の評価額が上がる可能性があります。

ただし、法人化している不動産オーナーのすべてが、同じように影響を受けるわけではありません。

借入金がどれくらい残っているか。
不動産の相続税評価額はいくらか。
会社にどれくらい現預金があるか。
家賃収入や利益が安定しているか。
どの評価方式が使われているか。
株主構成がどうなっているか。

こうした事情によって、影響は大きく変わります。

【図解③：現行評価と、実態に近い評価へ見直される可能性のイメージ】

いかがでしたでしょうか？

長くなりましたが、本日は「法人化している不動産オーナーは要注意。約60年ぶりに見直される「株式評価」とは？相続税が高くなる可能性を分かりやすく解説」というテーマでここまでお話させていただきました。

続は次の記事でお読みください。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

全国から多くの加盟店・スタッフが集まり、日頃の成果を称え合うとともに、これからの取り組みに向けた刺激や学びを得られる、大変有意義な大会となりました。

8日に行われた表彰式では、弊社売買部門の渡邉と小俣が「トップ・リアルター・アチーバーズ」を受賞しました。

日々お客様一人ひとりと真摯に向き合い、積み重ねてきた努力が評価されたことを、大変嬉しく思います。

また、表彰式後に行われた分科会では、弊社の渡邉が「はじめての区分マンション 買取再販 ～売れるリノベ設計の考え方～」をテーマに、

買取再販について講話をさせていただきました。

実務を通して培った経験をもとに、区分マンションの買取再販において大切にしている考え方や、「売れる」リノベーションを実現するための設計のポイントについてお話ししました。少しでもご参加いただいた皆さまの今後の業務の参考となっていれば幸いです。

さらに9日には、売買部門の小俣が「トップ30・リアルター」に選出され、表彰を受けました。全国のERA加盟店の中でも優れた実績が認められた栄誉ある賞であり、本人の努力はもちろん、日頃よりご愛顧いただいているお客様や関係者の皆様のご支援があってこその受賞です。

このような素晴らしい成果を収めることができましたのも、お客様をはじめ、関係者の皆様のご支援・ご協力のおかげです。

心より感謝申し上げます。

今回の受賞と講話の機会を励みに、スタッフ一同、これからもお客様によりご満足いただけるサービスの提供に努めてまいります。

今後とも変わらぬご支援・ご愛顧のほど、よろしくお願い申し上げます。

 ■休業期間

2026年　7月　8日(水)　～　2026年　7月　9日(木)

管理物件の設備トラブルで緊急の方は0120-10-7171におかけ直しください。

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皆様には大変ご不便をおかけいたしますが、何卒ご理解の程お願い申し上げます。

葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。

本日は「実家じまいを考える前に～相続した家を放置する前に考えたい、売却・片付け・管理のこと～」

というテーマでお話しさせていただきます。

◼︎実家じまいという言葉を聞く機会が増えています

最近、「実家じまい」という言葉を耳にする機会が増えてきました。先日も日本経済新聞で、親の死後に残された実家について、残置物の処分や法律関係の整理、売却などを一括で支援するサービスが広がっていることが取り上げられていました。背景には、空き家の増加や、相続した家をどう扱えばよいか分からないという悩みの広がりがあります。

実家じまいとは、単に「親の家を売る」という意味だけではありません。親が長年住んできた家を、これから誰が使うのか、誰が管理するのか、売却するのか、貸すのか、あるいは残すのかを整理していくことです。

つまり、家そのものだけでなく、家財道具、思い出の品、相続人同士の話し合い、名義変更、税金、売却活動まで含めた大きな作業といえます。

◼︎相続した家をそのままにしてしまう理由

相続した実家をそのままにしておく理由は、決して珍しいものではありません。

「親の荷物が多くて手をつけられない」
「兄弟で話し合うのが面倒」
「売るのは申し訳ない気がする」
「いつか誰かが住むかもしれない」
「思い出があり、すぐには決められない」

こうした気持ちは、とても自然なものです。実家には、家族の歴史や思い出があります。仏壇、写真、家具、庭木、近所付き合いなど、簡単には割り切れないものも多いでしょう。

そのため、実家じまいは「処分」ではなく、「家族にとって次の形を決める作業」と考えることが大切です。

◼︎空き家は放置しても止まってくれません

ただし、不動産は放置しても状態が止まってくれるわけではありません。人が住まなくなった家は、想像以上に早く傷みます。

雨漏り、湿気、カビ、庭木の繁茂、害虫、外壁の劣化、給排水設備の不具合など、少しずつ問題が増えていきます。特に梅雨や台風の時期は、空き家の傷みが表面化しやすい季節です。

「たまに見に行けば大丈夫」と思っていても、久しぶりに確認したら雨漏りが進んでいた、庭木が隣地にはみ出していた、室内にカビが広がっていた、ということもあります。

一度傷みが進むと、売却時の評価が下がったり、解体費や修繕費が大きくなったりすることがあります。結果として、「もっと早く動いていればよかった」と後悔するケースも少なくありません。

◼︎空き家問題は全国的にも大きくなっています

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は900万戸と過去最多となり、空き家率も13.8％とされています。空き家は、地方だけの問題ではなく、都市部や住宅地でも身近な問題になっています。

特に相続した実家の場合、問題になりやすいのが「誰が責任を持つのか」という点です。

相続人が複数いる場合、家を使う人、管理する人、固定資産税を払う人、売却に賛成する人、反対する人が分かれることがあります。最初は大きな揉め事になっていなくても、時間が経つほど話し合いは難しくなります。

◼︎共有名義にすると、後で売りにくくなることもあります

相続した不動産で注意したいのが、共有名義です。

相続人同士で話がまとまらないまま、「とりあえず共有にしておこう」とするケースがあります。しかし、共有名義の不動産は、売却や活用の際に共有者全員の意思確認が必要になります。

今は兄弟姉妹の仲が良くても、将来的に共有者が亡くなり、その子ども世代に権利が移っていくと、関係者が増えて話し合いが難しくなることがあります。

実家は「今すぐ困っていないから大丈夫」と考えがちですが、次の世代に問題を先送りしてしまうと、売ることも貸すことも決めにくい不動産になってしまう可能性があります。

◼︎相続登記の義務化も無視できません

令和6年4月1日から、相続登記が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があり、正当な理由なく申請をしない場合、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

つまり、「まだ何も決めていないから、そのままでいい」という時代ではなくなってきています。

相続した不動産は、名義の整理、管理、活用、売却の方針を早めに考えることが重要です。登記だけを済ませれば終わりではなく、その不動産を今後どうするのかまで考えておく必要があります。

◼︎まずは現状を把握することが第一歩です

実家じまいで大切なのは、いきなり売却を決めることではありません。まずは現状を把握することです。

土地と建物の名義は誰になっているのか。
建物はまだ使える状態なのか。
家の中にどのくらい荷物が残っているのか。
固定資産税はいくらか。
売却した場合の価格はどの程度か。
貸せる可能性はあるのか。
解体が必要なのか。

こうした情報を整理するだけでも、家族で話し合いやすくなります。

何となく「まだ売らない」と決めるのではなく、売った場合、貸した場合、残した場合、それぞれのメリットと負担を比べることが大切です。

◼︎売る・貸す・残すの判断は一律ではありません

実家じまいというと、すぐに売却をイメージされる方もいますが、売却することが必ず正解とは限りません。

建物の状態が良ければ、賃貸として貸す選択肢もあります。立地によっては、建物を解体して土地として活用する方法もあります。家族の誰かが住むのであれば、修繕して引き継ぐ選択もあります。

大切なのは、感情だけで決めるのではなく、不動産としての価値、維持費、将来の負担、家族の希望を整理したうえで判断することです。

特に葛飾区や立石周辺のように、昔ながらの住宅地と再開発が進むエリアが混在している地域では、同じ「実家」でも判断は一律ではありません。

駅からの距離、道路付け、建物の築年数、土地の形、周辺環境、今後の街の変化によって、売却しやすい不動産もあれば、事前に整理が必要な不動産もあります。

◼︎片付けから始めるべきか、売却から考えるべきか

実家を相続したとき、多くの方が最初に悩むのは「何から始めればいいのか分からない」ということです。

・荷物の片付けから始めるべきか。
・名義変更から始めるべきか。
・不動産会社に査定を依頼すべきか。
・税理士や司法書士に相談すべきか。

順番を間違えると、余計な費用や時間がかかることもあります。

たとえば、売却する予定があるなら、片付けや解体の前に不動産としての価値を確認した方がよい場合があります。逆に、荷物が多すぎて室内確認ができない場合は、先に整理が必要になることもあります。

実家じまいは、相続、不動産、片付け、売却、管理が絡み合うため、全体の流れを見ながら進めることが大切です。

◼︎一人で抱え込まないことが大切です

実家じまいは、精神的にも体力的にも負担の大きい作業です。

思い出の品を整理するだけでも時間がかかります。さらに、不動産の名義、税金、売却、管理、家族間の話し合いまで重なると、一人で抱えるには大きすぎる問題になることがあります。

だからこそ、早い段階で専門家に相談することが大切です。

「まだ売ると決めていないから相談できない」と思う必要はありません。むしろ、売るかどうかを決める前の段階こそ、相談する価値があります。

選択肢を知ることで、家族で話し合いやすくなります。費用の目安が分かれば、判断もしやすくなります。何を先に進めるべきかが分かれば、不安も軽くなります。

◼︎福寿アセットへご相談ください

福寿アセットでは、相続した不動産や、これから相続が見込まれる実家について、売却、活用、空き家管理、家族間の整理まで幅広くご相談を承っています。

「親の家をどうすればよいか分からない」
「相続した家を売るべきか迷っている」
「荷物が多くて手をつけられない」
「兄弟で共有になる前に整理しておきたい」
「空き家の管理が負担になっている」

このようなお悩みがある方は、問題が大きくなる前に、まずは一度ご相談ください。

実家じまいは、早く売るための話ではありません。家族にとって後悔の少ない形で、不動産のこれからを考えるための大切な準備です。

いかがでしたでしょうか？

本日は「実家じまいを考える前に～相続した家を放置する前に考えたい、売却・片付け・管理のこと～」

というテーマでお話させていただきました。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。

本日は「そろそろ届く固定資産税の明細相続で困らないための「家と土地の値段」の話」

というテーマでお話しさせていただきます。

毎年、春から初夏にかけて届く固定資産税・都市計画税の納税通知書。

封筒を開けて、まず確認するのは税額ではないでしょうか。

「今年もこのくらいか」
「去年より少し高くなった気がする」
「また支払いの時期が来たな」

多くの方は、税額だけを見て、そのまま保管しているかもしれません。

しかし、固定資産税の通知書は、ただの税金の請求書ではありません。見方を変えれば、ご自宅や土地、アパートなどの「不動産の健康診断書」のようなものです。

特に、相続や将来の売却を考えるうえでは、通知書に書かれている「評価額」を確認しておくことが大切です。

東京都23区では、固定資産税・都市計画税の納税通知書は6月ごろに届くことが多く、4月から6月は不動産の評価や税金を見直す良い時期です。

「今年の税金はいくらか」だけでなく、
「この不動産を将来どうするか」
を考えるきっかけにしてみてはいかがでしょうか。

■不動産には、いくつもの「値段」がある

まず知っておきたいのは、不動産には一つの値段だけがあるわけではない、ということです。

同じ土地や建物でも、目的によって見方が変わります。

・固定資産税を計算するための評価額。
・相続税を計算するための評価額。
・実際に売却するときの価格。
・不動産会社が査定する価格。
・買主が「この金額なら買いたい」と思う価格。

つまり、一つの不動産に対して、いくつもの値札が付いているようなものです。

税金用の値札、相続用の値札、売却用の値札、家族で分けるときの値札。
それぞれ見ている角度が違うため、金額も変わります。

そのため、固定資産税の通知書に書かれている評価額だけを見て、
「うちの家はこの金額くらいの価値なんだ」
と判断してしまうのは少し危険です。

■固定資産税評価額は「売れる価格」ではない

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税を計算するための基準となる金額です。

土地や建物を所有していると、毎年固定資産税がかかります。その税金を計算するために、役所が土地や建物に評価額を付けます。これが固定資産税評価額です。

ここで大切なのは、固定資産税評価額は、あくまで税金を計算するための数字だということです。

たとえば、固定資産税評価額が3,000万円だからといって、必ず3,000万円で売れるわけではありません。実際には、それより高く売れることもあります。反対に、道路の状況、土地の形、建物の老朽化、境界の問題、共有名義などが原因で、思ったより売りにくいこともあります。

不動産は、紙に書かれた数字だけでは判断できません。

駅からの距離、前面道路の幅、土地の形、建物の状態、近隣環境、再建築の可否、境界の有無、買主の需要などによって、実際の売却価格は大きく変わります。

■相続税評価額とも同じとは限らない

さらに注意したいのが、相続税との関係です。

相続税を計算するときにも、不動産の評価額が使われます。ただし、固定資産税評価額と相続税評価額は、いつも同じではありません。

建物については、相続税評価では原則として固定資産税評価額をもとに評価します。そのため、建物は固定資産税評価額と相続税評価額が近い関係にあります。

一方、土地は少し違います。

土地の相続税評価では、主に「路線価方式」または「倍率方式」が使われます。路線価方式は、道路ごとに決められた路線価をもとに土地を評価する方法です。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する倍率方式が使われます。

つまり、建物は固定資産税評価額に近い一方で、土地は別の計算方法になることがあります。ここが、相続で誤解が生まれやすいポイントです。

■「固定資産税が安いから相続も安心」とは限らない

よくある勘違いが、
「固定資産税が高くないから、相続税も大丈夫だろう」
という考え方です。

もちろん、固定資産税の金額は一つの目安になります。しかし、固定資産税が安いからといって、相続の心配がないとは限りません。

相続で問題になるのは、税金だけではないからです。

誰がその家を引き継ぐのか。
売るのか、貸すのか、住むのか。
兄弟でどう分けるのか。
共有名義にして大丈夫なのか。
古い家を残すのか、解体するのか。
売却する場合、いくらで売れそうなのか。
納税資金は足りるのか。

実際の相続では、税額よりも「分け方」や「使い方」で悩むケースが多くあります。

預金なら、1,000万円を500万円ずつ分けることができます。しかし、不動産はそう簡単には分けられません。実家を半分に切って分けることはできませんし、アパートを兄弟で共有にした結果、修繕や売却の場面で意見が合わなくなることもあります。

だからこそ、不動産の相続では、評価額だけでなく、実際に使えるのか、売れるのか、分けられるのかまで考えることが大切です。

■固定資産税の通知書は、家族会議のきっかけになる

固定資産税の通知書が届いたら、税額だけでなく、課税明細書も見てみてください。

そこには、所有している土地や建物の情報が記載されています。

・どこの土地なのか。
・どの建物なのか。
・面積はどのくらいか。
・評価額はいくらか。
・住宅用地として扱われているのか。
・建物の評価額はどのくらい残っているのか。

普段あまり意識していない不動産の情報を確認できます。

その紙を見ながら、家族で次のような話をしてみてください。

「この家、将来どうする？」
「相続になったら、誰が引き継ぐ？」
「売るとしたら、いくらくらいになる？」
「空き家になったら管理できる？」
「兄弟で共有にしても大丈夫？」

こうした話は、元気なうちでないとなかなかできません。相続が起きてからでは、遺産分割協議、名義変更、売却、税務申告など、やることが一気に出てきます。相続税の申告が必要な場合には期限もあります。

だからこそ、固定資産税の通知書が届く時期は、家族で不動産について話す良いきっかけになります。

■葛飾区・立石周辺でも「昔の感覚」と今の価値は違う

葛飾区や立石周辺のように、街の変化が進んでいる地域では、昔の感覚だけで不動産の価値を判断するのは危険です。

「昔から持っている土地だから」
「古い家だから、そんなに価値はないだろう」
「駅から少し歩くから、高くは売れないだろう」

そう思っていた不動産でも、実際に調べてみると想像以上の価値があることがあります。

一方で、評価額があるから安心と思っていた土地でも、道路づけ、建物の状態、境界の問題などで、売却に時間がかかることもあります。

不動産の価値は、固定資産税評価額だけでは分かりません。地域の相場、買主の需要、土地の条件、建物の状態、将来の使い道まで含めて考える必要があります。

■まとめ

固定資産税評価額は、不動産を考えるうえで大切な数字です。

しかし、それはあくまで税金を計算するための評価額です。相続税評価額とは違う場合があります。実際の売却価格とも違います。家族で分けるときの納得感とも違います。

だからこそ、固定資産税の通知書が届いたときは、税額だけを見て終わりにせず、家や土地の将来を考えるきっかけにしてみてください。

固定資産税の通知書は、毎年届く小さな封筒です。しかし、その中には、将来の相続や不動産の問題に気づくための大切なヒントが入っています。

不動産の評価額、相続、売却、家族での分け方について少しでも不安がある方は、通知書や課税明細書をお手元にご用意のうえ、お気軽にご相談ください。

いかがでしたでしょうか？

本日は「そろそろ届く固定資産税の明細相続で困らないための「家と土地の値段」の話」

というテーマでお話させていただきました。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

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管理物件の設備トラブルで緊急の方は0120-10-7171におかけください。

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葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。

本日は「2027年1月から相続対策の法律が変わる―「建てれば節税」時代の終わり―」

というテーマでお話しさせていただきます。

「相続対策としてアパートを建てる」
「借入を使えば評価が下がり、節税になる」
「相続対策でアパートを新たに取得する」

これまで不動産オーナーの間で当たり前とされてきたこの考え方は、2027年を境に大きく変わります。

結論から言うと、

“建てるだけの相続対策”は、実質的に無効化される時代に入るということです。

その背景にあるのが、

・2027年からの評価ルールの見直し
・現在進行している金利上昇

この2つの変化です。

これまでの相続対策はなぜ機能していたのか

従来の相続対策はシンプルでした。

現金を不動産に変えることで評価を下げる。
さらに賃貸用不動産にすることで、貸家建付地などの評価減を活用する。

その結果、

現金1億円が、不動産に変えることで評価6,000万円程度まで下がる構造が成立していました。

これが、

・更地にアパートを建てる
・古い建物を建て替える

といった対策が有効とされてきた理由です。

2027年1月1日から制度変更の核心

しかし、この構造に大きな変化が起きます。

相続前5年以内に取得・新築した貸付用不動産は、時価に近い評価（取得費の80%）へ見直される方向となっています。

つまり、

直前に建てても評価は下がらない可能性が高くなります。

更地からの建築・建て替えの効果も実質無効化

これまで王道とされてきた

・更地にアパートを建てる
・古家を取り壊して建て替える

といった対策も、相続前5年以内であれば評価メリットが効きにくくなります。

結果として、

「建てれば節税になる」という前提自体が崩れることになります。

金利上昇がこの問題をさらに深刻にする

制度変更だけでも大きな影響がありますが、そこに重なるのが金利上昇です。

これまでの相続対策は、

・低金利で借りる
・返済負担が軽い
・評価だけ下げる

という前提で成立していました。

しかし現在は、

・金利上昇
・返済負担の増加
・キャッシュフローの悪化

という状況に変わっています。

借入を使った対策のリスク

金利が上昇すると、

・返済額が増える
・空室時の負担が大きくなる
・修繕費とのバランスが崩れる

結果として、

節税のために建てた不動産が、収益を圧迫する存在になる可能性があります。

利回りと金利の逆転

表面利回りが5％の物件でも、

・経費
・空室
・修繕

を考慮すると、実質利回りは3％前後になることが多くあります。

そこに金利が2％近くまで上昇すると、利益はほとんど残らない（または赤字に転落）構造になります。

制度変更と金利上昇が同時に起きる意味

今回の本質はここにあります。

制度変更により節税が難しくなり、
金利上昇により収益性も低下する。

つまり、

節税もできず、収益も出ない不動産が生まれる可能性が高まっています。

これからの成功する相続対策の考え方

今後は、

建てるかどうかではなく、持ち続けられるかどうかが重要になります。

判断基準

・金利上昇でもキャッシュフローが維持できるか
・将来売却や活用が可能な資産か
・相続後に次世代が維持できるか

この3つを満たさない不動産は、対策とは言えません。

見落とされがちなリスク

多くの方が気づいていないのは、

現在の判断が、過去の前提で行われているという点です。

・税制は変わる
・金利は上がる
・市場環境も変わる

にもかかわらず、

過去の成功事例を基準に判断してしまっているケースが多く見られます。

判断が難しい理由

この問題が難しいのは、表面上は問題が見えにくいことです。

・税金は一見下がっている
・収支も現時点では回っている
・金融機関も融資を行っている

しかし実際には、前提条件が変わり始めています。

成功するためには第三者の視点が重要

不動産、税務、金融、相続。

これらが複雑に絡み合うため、自分だけで正確に判断することは難しい領域です。

だからこそ、一度客観的に整理することが重要になります。

現在の状況を整理することの意味

もし今、

・このままで問題ないのか不安がある
・建てる判断が正しいのか迷っている
・現在の不動産の持ち方に確信が持てない

このように感じている場合は、現状を整理するタイミングです。

弊社が整理できる内容

現在、以下の内容を整理するサポートを行っています。

・保有不動産の適正家賃
・周辺相場との比較
・過去からの資産価値の推移
・改善した場合の収益変化

弊社で実際に手掛けている事例などもお伝えすることが可能です。

最後に

今回の制度変更は、単なる税制改正ではありません。

相続対策の前提そのものを変えるものです。

そして重要なのは、

判断を先送りするほど、選択肢が減っていくという点です。

昔の成功パターンが、今は通用しなくなりつつあります。

そして、

今やらない対策は、将来意味を持たなくなる可能性があります。

もし少しでも違和感や不安を感じている場合は、

一度、ご自身の状況を整理してみることをおすすめします。

その判断が、将来の資産の残り方を大きく左右します。

いかがでしたでしょうか？

本日は「2027年1月から相続対策の法律が変わる―「建てれば節税」時代の終わり―」

というテーマでお話させていただきました。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。