前回は、2026年9月の中古マンション市場について、首都圏・東京都・城東地区の成約状況を解説しました。

今回は、福寿アセットの営業エリアである葛飾区に注目し、実際の取引データからマンション価格の動きや、不動産を売却する際に知っておきたいポイントについてお話しします。

◼︎ 葛飾区のマンション価格は下がっているのでしょうか？

そこで、葛飾区単独の実際の取引データを確認してみましょう。

国土交通省の不動産情報ライブラリの取引情報を独自集計した「スムナラ」によると、2026年4〜6月期の葛飾区の中古マンション取引状況は次のとおりです。

※こちらは葛飾区単独の四半期データであり、前述の2026年9月の月次統計とは対象期間が異なります。

この数字を見て、不思議に感じる方もいるのではないでしょうか。

平均取引価格は約4.6％下がっているのに、㎡単価は約4.5％上昇しています。

例えば、広いマンションよりも比較的コンパクトなマンションの取引が増えれば、1戸当たりの平均価格が下がっても、1㎡当たりの価格は上がることがあります。

また、築年数や駅からの距離、設備などによっても価格は変わります。

そのため、平均取引価格だけを見て「葛飾区のマンションは値下がりしている」と判断することは適切ではありません。

葛飾区内でも、亀有・金町・新小岩・青砥・立石など、駅やエリアによって不動産の特徴は異なります。

実際の売却価格を考えるには、周辺の類似物件がいくらで成約しているのかを確認する必要があります。

◼︎ 実は2025年の成約件数が非常に多かった

今回のニュースでは「成約件数が30％減少」という数字が注目されています。

しかし、ここで一つ知っておきたいことがあります。

実は、比較対象となる2025年9月は、例年と比べて成約件数が非常に多い月でした。

東京都の9月の中古マンション成約件数を3年間で比較すると、次のようになります。

• 2024年9月：1,545件
• 2025年9月：2,431件
• 2026年9月：1,699件

確かに2025年と2026年を比較すると、約30％減少しています。

しかし、2024年と比較すると、2026年の成約件数は約10％多くなっています。

さらに、2025年1月にはレインズの成約登録の適正化を図るシステム改修が行われており、成約報告件数に影響した可能性も指摘されています。

したがって、成約件数が減少したというニュースだけを見て、不動産市場が急激に悪化していると判断するのは早計です。

一方で、在庫件数の増加や成約㎡単価の下落など、慎重に見ていくべき動きが出ていることも事実です。

一つの数字だけではなく、複数のデータを組み合わせて市場を見ることが大切です。

◼︎ 売出価格と実際に売れる価格は違う

不動産の売却を考えている方に、特に知っていただきたいことがあります。

それは、「売出価格」と「成約価格」の違いです。

売出価格とは、売主が「この金額で売りたい」と希望して販売している価格です。

一方、成約価格とは、買主と売主が合意して、実際に売買契約が成立した価格です。

2026年9月の首都圏の中古マンション市場では、新たに売り出された物件の平均登録価格は6,813万円でした。

これに対して、同じ月に成約した物件の平均価格は5,111万円です。

ただし、これは同じマンションを比較したものではないため、平均1,702万円の値引きが行われたという意味ではありません。

新たに売り出された物件と実際に売れた物件では、立地や広さ、築年数などの条件が異なっています。

それでも、売出価格が上昇する一方で、成約価格が前年より下がっているという動きには注意が必要です。

例えば、近所でマンションが6,000万円で売り出されていたとしても、その金額で売れたとは限りません。

半年間売れずに価格を見直すこともあれば、条件のよい物件であれば希望価格に近い金額で売却できることもあります。

つまり、不動産の価値を判断する際は、売出中の価格だけでなく、実際の成約事例を調べることが重要なのです。

◼︎ 今、不動産を売却した方がよいのでしょうか？

今回の調査結果を見て、所有しているマンションを早く売却した方がよいのではないかと心配される方もいるかもしれません。

しかし、成約件数が減少しているからといって、すぐに売却する必要があるとは限りません。

大切なのは、ご自身の不動産が現在どのような状況にあるかを知ることです。

例えば、売却を検討する際には、次のような点を確認したいところです。

• 周辺の類似マンションは、いくらで売り出されているのか
• 実際にはいくらで成約しているのか
• 同じマンション内で販売中の住戸が増えていないか
• 売却までにどの程度の期間がかかっているのか
• 今後、修繕積立金や管理費の負担が増える可能性はないか

また、不動産を相続する予定がある方にとっても、現在の市場価格を把握しておくことは大切です。

相続が発生してから初めて不動産の価値を調べるのではなく、事前に資産状況を確認しておくことで、将来の売却や遺産分割などについて家族で話し合いやすくなります。

◼︎ まとめ｜大切なのは自分の不動産の価値を知ること

今回ご紹介した葛飾区の取引データを見ると、平均取引価格は前年より下がっている一方で、㎡単価は上昇していることが分かりました。

また、売出価格と実際の成約価格は必ずしも同じではありません。

同じ葛飾区内でも、駅やエリア、築年数、広さ、建物の管理状況などによって、不動産の価値は変わってきます。

そのため、インターネットで見かける平均価格や近隣の売出価格だけで、ご自身の不動産の価値を判断することは難しいものです。

不動産の売却や相続を考えている方は、まず現在の市場価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。

株式会社福寿アセットでは、葛飾区立石を中心に、不動産の売却や相続に関するご相談を承っております。

大切な不動産についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。

いかがでしたでしょうか？

本日は「今こそ知っておきたい、売出価格と実際に売れる価格の違い」

というテーマでお話させていただきました。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

◼︎ 参考資料・情報出典

① 公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）

「月例速報 Market Watch 2026年9月度」2026年10月13日公表

公式統計資料（PDF）
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202609_summary.pdf

マーケットデータ一覧
https://www.reins.or.jp/library/2026.html

② HOUSECLOUVER

「2026年9月 中古マンション・中古戸建の価格推移」東日本レインズ統計を基にした城東地区などの地域別データ

地域別市場データ
https://houseclouver.jp/souba-202609/

③ スムナラ

「東京都葛飾区の中古マンション相場データ」国土交通省不動産情報ライブラリの取引情報を基にした2026年4〜6月期の独自集計

葛飾区の実取引データ
https://sumnara.jp/market/tokyo/katsushika

株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。

「マンション価格が上がっているというニュースをよく耳にするけれど、実際には売れているのでしょうか？」

最近、このような疑問を持つ不動産所有者の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここ数年、東京都内では中古マンション価格の上昇が続いてきました。しかし、2026年に入ってから、不動産市場には少しずつ変化が見られるようになっています。

2026年10月13日に東日本レインズが発表した調査によると、9月の首都圏中古マンションの成約件数は、前年同月比22.7％減少しました。

さらに東京都内に限ると30.1％減少しており、首都圏全体よりも大きな落ち込みとなっています。

一方で、地域によって価格の動きは異なり、すべてのマンションの価格が下がっているわけではありません。

今回は、最新の不動産市場のデータをもとに、一都三県、東京都、そして葛飾区の違いを分かりやすく解説します。

◼︎ 中古マンションの成約件数が22.7％減少

まず、首都圏全体の状況を見てみましょう。

東日本レインズが公表した2026年9月の中古マンション市場の状況は、次のとおりです。

ここで注目したいのは、成約件数が減少している一方で、売りに出されているマンションの数は増えていることです。

つまり、売りたい人が増えている一方、実際に売買が成立した件数は減少しているという状況です。

もちろん、売りに出ている物件には立地や築年数、価格帯などさまざまな違いがあります。

しかし、売主が希望する価格と、買主が購入できる価格との間に隔たりが生じている可能性も考えられます。

「マンション価格が高いこと」と「マンションが売れていること」は、必ずしも同じではないのです。

◼︎ 東京都は30％減少！ 一都三県で大きな違い

それでは、首都圏の中でも地域による違いはあるのでしょうか。

2026年9月の中古マンション成約件数を比較すると、次のようになります。

特に東京都の落ち込みが目立っています。

東京都では前年同月と比較して約3割も成約件数が減少していますが、千葉県の減少率は6.7％にとどまっています。

また、東京都内でも東京23区は30.6％減少、多摩地区は28.0％減少しています。

東京都全体のマンション価格は高額な物件の影響を受けやすく、地域による価格差も大きくなっています。

そのため、「東京のマンション価格が高いから、どの地域も同じように売れる」と考えることはできません。

不動産の売却では、首都圏全体の動きだけでなく、所有している不動産の周辺地域で実際にどれだけ売れているかを確認することが重要です。

◼︎ 葛飾区を含む城東地区では36.4％減少

次に、福寿アセットの営業エリアである葛飾区周辺を見ていきましょう。

東日本レインズでは、葛飾区を含む次の7区を「城東地区」として集計しています。

葛飾区、足立区、江戸川区、江東区、墨田区、荒川区、台東区です。

2026年9月の城東地区の中古マンション成約件数は391件でした。

前年同月の615件と比較すると、36.4％の減少となっています。

これは東京都全体の30.1％減少を上回る数字です。

ところが、成約したマンションの1㎡当たりの価格を見ると、異なる結果が見えてきます。

城東地区の成約㎡単価は102.75万円で、前年同月比0.9％上昇していました。

つまり、取引件数は大きく減少しているものの、1㎡当たりの成約価格はわずかに上昇しているのです。

これは、マンション価格が一斉に下がっているわけではないことを示しています。

また、城東地区の売出中の在庫件数は5,835件となり、前年同月比27.0％増加しました。

売り物件が増える一方で成約件数が減少しているため、今後の販売状況には注意が必要です。

ただし、城東地区には江東区や台東区などの高額物件も含まれます。城東地区の数字を、そのまま葛飾区の相場と考えることはできません。

今回は、首都圏・東京都・城東地区の中古マンション市場について見てきました。

成約件数が減少している一方で、地域によっては成約㎡単価が上昇しているなど、不動産市場の動きは一様ではありません。

では、実際に葛飾区のマンション価格はどうなっているのでしょうか。

次回は、葛飾区の実際の取引データをもとに、マンション価格の動きや売却を検討する際に知っておきたいポイントについて解説します。

◼︎ 参考資料・情報出典

① 公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）

「月例速報 Market Watch 2026年9月度」2026年10月13日公表

公式統計資料（PDF）

マーケットデータ一覧

② 東京都宅地建物取引業協会

「首都圏既存マンション、成約件数が22％減に」2026年10月13日掲載

記事を見る

③ HOUSECLOUVER

「2026年9月 中古マンション・中古戸建の価格推移」

東日本レインズの統計を基にした城東地区などの地域別データ

地域別市場データ

※本記事のグラフは、各公表統計を基に独自に作成したものです。統計値は集計対象や期間によって異なり、個別物件の成約価格や将来の価格を保証するものではありません。

株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。

「東京の家賃が上がっている」
「以前と同じ予算では、希望する部屋を借りにくくなった」

こうしたニュースを目にすると、不動産の家賃はどこでも上昇しているように感じられるかもしれません。

ところが、最近の調査には、単身者向けの募集賃料が下落したという結果も出ています。

不動産を所有している方にとって大切なのは、この動きを、ご自身の物件の周辺と照らし合わせることです。

あなたのアパートやマンションと似た物件は、今、どのような家賃で募集され、どのような条件で選ばれているでしょうか。

今回は、単身者向け賃料の下落というニュースを入口に、賃貸と売買の両面から、不動産の相場を見るポイントをお話しします。

◼︎東京23区の単身者向けマンションで、26カ月ぶりの下落

アットホームが2026年8月27日に公表した7月の調査では、東京23区のシングル向きマンションの平均募集家賃が、26カ月ぶりに前月比で下落しました。

同社の分類で「シングル向き」とは、専有面積30㎡以下の物件です。ワンルームという間取りだけを集計したものではありません。

また、同じ調査では、東京23区のシングル向きアパートは最高値を更新しています。マンションとアパートで、異なる動きが見られたのです。

出典：アットホーム「2026年7月 全国主要都市の募集家賃動向」

このニュースから考えたいのは、家賃上昇という大きな流れの中でも、物件の種類によって動きが分かれるということです。

◼︎別の調査でも、単身者向けの掲載賃料が下落

LIFULLが9月8日に公表した8月のレポートでは、東京23区のシングルタイプの掲載賃料が5カ月連続で下落したと報告されています。

8月の掲載賃料は13万5,764円で、前月比では0.2％の下落でした。ただし、前年同月比では15.0％上昇しています。

この調査はマンションとアパートを対象に、ワンルーム・1K・1DK・1LDK・2Kを「シングルタイプ」として集計しています。アパートのワンルームだけが下落したと読み替えることはできません。

出典：LIFULL「マーケットレポート2026年8月・賃料動向」

前年より高い水準にあっても、直近では下がっている。こうした状況も起こります。

「上がった」「下がった」という言葉を見るときは、どの地域の、どのタイプの物件を、いつと比較した数字なのかを確認する必要があります。

◼︎下落のニュースだけで、市場全体の方向は決められません

その後、9月28日に公表されたアットホームの8月調査では、東京23区のシングル向きマンションの募集家賃は再び上昇し、最高値を更新しました。

出典：アットホーム「2026年8月 全国主要都市の募集家賃動向」

LIFULLとアットホームでは、掲載される物件や分類方法が異なります。そのため、調査結果が同じ方向になるとは限りません。

また、掲載・募集賃料の平均は、同じ部屋を継続して追跡した家賃とは異なります。掲載される物件の構成が変わることでも、平均値は動きます。

これらの数字だけで「単身者の需要が減った」「立石の家賃も下がった」とまでは判断できません。

そこで必要になるのが、ご所有の物件の周辺を具体的に確認することです。

◼︎あなたの周辺類似物件は、どうなっていますか？

例えば、立石でワンルームのアパートを所有しているなら、東京23区全体の平均よりも、入居希望者が実際に比較する近隣物件を見たいところです。

駅からの距離、築年数、構造、広さ、間取りなどが近い物件を選び、次の点を確認してみましょう。

• 管理費・共益費を含め、いくらで募集しているか
• 以前の募集時と比べて、条件がどう変わったか
• 問い合わせや内見は、どのような部屋に集まっているか
• 実際には、どのような条件で成約しているか
• 設備や室内の状態、初期費用にどのような違いがあるか

募集されている金額と、実際に契約が成立した金額も分けて見る必要があります。問い合わせがあったことも、成約したこととは異なります。

「周辺は上がっているのに、自分の物件は以前の条件のまま」という場合もあれば、物件の特徴によって異なる動きをしている場合もあります。

ニュースをきっかけに、ご所有の物件が今の市場でどの位置にあるかを確認することが大切です。

◼︎家賃の変化は、居住用不動産の購入需要にも関わります

ここからは、賃料の動きが売買にどう関わるかを考えてみます。先ほどの調査が、直接、売買需要の増減を示しているわけではありませんが、家賃は住まい選びの判断材料になります。

住まいを探す方は、借りる場合と買う場合の負担を比較することがあります。

希望する地域の家賃が上がれば、「この負担なら購入も検討したい」と考えるきっかけになります。一方、希望に合う賃貸住宅が借りやすい条件で見つかれば、賃貸を続ける判断もあるでしょう。

ただし、ワンルームを探す方と、家族向けの戸建てを買う方では、希望する住まいも予算も異なります。単身者向けの賃料下落から、住宅購入需要全体の変化を結論づけることはできません。

また、購入時には住宅ローンの返済に加え、税金、管理費・修繕積立金、修繕費などの負担もあります。

居住用のマンションや戸建てを売却する際は、類似物件の売買価格とともに、購入検討者が比較する賃貸住宅の家賃や供給状況を見ることも、需要を理解する手がかりになります。

◼︎賃貸と売買を合わせて、不動産の「今」を確認しましょう

家賃が上がった、下がったというニュースは、不動産の状況を見直す入口です。

ご所有の不動産について、「何年も相場を確認していない」「周辺の募集条件が変わってきた」「貸し続ける場合と売却する場合を比較したい」と感じたら、一度、現在の状況を整理してみてはいかがでしょうか。

福寿アセットでは、立石・葛飾区周辺の不動産について、賃貸・居住用売買・投資用売買のそれぞれの視点からご相談を承っています。

あなたの周辺の類似物件は、今、どうなっていますか。

ニュースの数字を、ご自身の不動産を知るきっかけにしていただければと思います。

最後までお読みいただき、誠にありがとうございます。

※本記事は2026年9月30日時点の公表資料に基づいています。

いかがでしたでしょうか？

本日は「家賃上昇のニュースの一方で、単身者向けには下落も。」

というテーマでお話させていただきました。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの代表取締役小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。

本日は「姉が弁護士に相談して決めた相続案。これって本当に合ってますか？」

というテーマでお話しさせていただきます。

■姉が弁護士に相談して決めた相続案。これって本当に合ってますか？

「この分け方で進めたいと思っています。弁護士の先生にも相談しているから、問題ないそうです」

父親が亡くなり、姉から突然こんな連絡が来ました。

相続人は姉と弟の2人。

母親はすでに亡くなっています。

弟としては、姉が考えた案であれば、

「ちょっと待って。どうしてこういう分け方なの？」

と聞けるかもしれません。

ところが、

「弁護士の先生にも相談している」

と言われると、急に話が違って聞こえます。

「専門家が確認しているなら正しいんだろう」

「法律的にこの分け方になるということなのかな」

「自分が反対しても仕方がないのかな」

そう思ってしまう方もいるでしょう。

しかし、こんなときこそ一つ確認してほしいことがあります。

その弁護士さんは、誰から相談を受けた弁護士さんでしょうか。

ここを考えると、見え方が大きく変わってきます。

◼︎「弁護士が言っているから正しい」と思ってしまう

例えば、父親の遺産が次のようなものだったとします。

・実家
・預貯金
・有価証券

姉から弟へ相続案が送られてきました。

そして、

「弁護士の先生と相談して作ったから、この内容で進めたい」

と言われました。

弟が内容を見ると、どうも自分の取り分が少ないように感じます。

そこで疑問を伝えると、

「でも弁護士の先生も、この分け方で問題ないと言っているよ」

と言われてしまいました。

ここで弟は迷います。

弁護士が言っているなら、自分の考えの方が間違っているのだろうか。

でも、必ずしもそうではありません。

◼︎まず確認したい。「その弁護士は誰の弁護士ですか？」

ここが非常に重要です。

姉が弁護士事務所へ行き、

姉が事情を説明し、

姉が相談料や弁護士費用を負担し、

姉の立場から相続について相談しているのであれば、

その弁護士は誰のために仕事をしているのでしょうか。

基本的には、相談者・依頼者である姉のためです。

弁護士職務基本規程でも、弁護士は「依頼者の権利及び正当な利益を実現するように努める」とされています。つまり弁護士は、法律の範囲内で依頼者の権利や正当な利益を守ることを仕事としている専門家です。

ここを勘違いしてはいけません。

姉から依頼を受けた弁護士が、

姉と弟のちょうど真ん中に立って、兄弟全員にとって最も公平な分け方を判定してくれる

とは限らないのです。

むしろ姉の立場や事情を聞き、姉の正当な利益を守るためにはどのような主張ができるか、どのような相続案が考えられるかを検討する。

それは弁護士として、ごく自然な仕事です。

◼︎弁護士は「家族の審判」ではありません

ここは誤解しやすいところです。

もちろん、弁護士だからといって何でも依頼者の言うとおりにするわけではありません。

違法なことを勧めるわけでもありませんし、「依頼者が一円でも多く取れるようにすれば何でもいい」という仕事でもありません。

弁護士には誠実・公正に職務を行うことが求められています。

そのうえで、

誰の権利と正当な利益を守る立場なのか。

これが重要なのです。

姉から依頼された弁護士であれば、姉の立場から法律関係を整理する。

弟から依頼された弁護士であれば、今度は弟の立場から法律関係を検討する。

利害が対立する双方を同時に代理することには利益相反の問題もあります。弁護士職務基本規程にも、依頼者同士の利益が相反する事件などについて職務を制限する規定があります。

つまり、相続でもめている場面で、

「姉の弁護士＝兄弟みんなの弁護士」

と考えてしまうのは危険です。

裁判官でもありません。

調停委員でもありません。

不動産鑑定士でもありません。

「兄弟にとって公平かどうかを認定する人」でもありません。

この違いを理解することがとても大切です。

◼︎「弁護士が考えた相続案」という言葉を少し変えてみる

例えば姉から、

「これは弁護士の先生が考えた相続案です」

と言われたとします。

この言葉だけを聞くと、とても客観的な案に感じます。

しかし、実態が、

姉が相談し、

姉から資料を渡し、

姉からこれまでの経緯を説明し、

姉の希望を伝えたうえで作られた案なのであれば、

少し表現を変えてみましょう。

「姉側の弁護士が、姉から聞いた事情をもとに作った相続案」

です。

こう考えると、ずいぶん印象が変わりませんか。

だからといって、その案が間違っているわけではありません。

法律的にも合理的で、結果として兄弟双方にとって公平な案になっていることもあります。

しかし、

「弁護士が作ったから公平」

ということにはならないのです。

◼︎弁護士にどんな情報が伝わっているのかも重要です

もう一つ考えてみてください。

弁護士は、何をもとに相続案を考えるのでしょうか。

当然ながら、相談者から聞いた話や提出された資料が重要になります。

例えば姉から、

「父の介護はずっと私がしていました」

「弟はほとんど実家にも来ませんでした」

「父からも実家は私にと言われていました」

という説明を受けていたとします。

一方で弟には、

「姉は父から生前に1,500万円の援助を受けている」

「自分は父の会社を10年以上手伝ってきた」

「実家を姉が取得すること自体には反対していないが、評価額がおかしいと思っている」

という言い分があるかもしれません。

でも、その話を姉側の弁護士が知らなければどうでしょう。

当然、その事情を十分に検討した相続案にはなりません。

弁護士の能力の問題ではありません。

そもそも与えられている情報が違うのです。

◼︎不動産が入ると「公平」はさらに難しくなる

相続財産に不動産が入っている場合は、さらに注意が必要です。

例えば姉が実家を相続することになっており、相続案には、

「実家　4,000万円」

と記載されていたとします。

預金などと合わせて計算すると、

姉6,000万円
弟6,000万円

きれいに2分の1ずつ。

一見すると公平です。

ところが弟が、

「この実家、本当に4,000万円なの？」

と疑問を持ち、不動産会社に査定を依頼したところ、

「現在の市場で売却するのであれば、6,500万円から7,000万円程度ではないでしょうか」

と言われた。

そうなると話が変わります。

姉が取得する実家を4,000万円として計算するのか、7,000万円として考えるのかによって、兄弟が受け取る経済的な価値は大きく変わります。

ここで大切なのは、

「4,000万円が嘘だ」という話ではありません。

不動産には、

固定資産税評価額
相続税評価額
公示価格
不動産会社の査定価格
実際に売却できる市場価格

など、いくつもの「価格」があります。

何の目的でどの価格を使っているのかを確認する必要があります。

相続税を計算するための評価額と、兄弟間で財産を公平に分けるために考える経済的価値は、必ずしも同じではありません。

◼︎「法律的に問題ない」と「私は納得できる」は別の話

ここも非常に大切です。

姉側の弁護士が、

「このような分け方を提案することは法律上可能です」

と言っていることと、

「これが兄弟にとって唯一の公平な分け方です」

ということは、まったく意味が違います。

相続では、

法律上主張できること。

相続税上どう評価するか。

不動産を実際にいくらと見るか。

家族としてどう分けたいか。

それぞれ別の論点があります。

ところが、

「弁護士に確認済みです」

という一言で、すべてが決まっているように感じてしまう。

ここに相続トラブルの怖さがあります。

◼︎逆の立場ならどうでしょうか

少し立場を逆にして考えてみましょう。

弟が先に弁護士へ相談していたとします。

弟は自分の事情をすべて説明し、

「姉には過去にこれだけ生前贈与があります」

「実家の市場価格はこのくらいです」

「私はこのような分け方を希望しています」

と相談しました。

そして弟側の弁護士が、それを踏まえて相続案を作りました。

弟が姉に、

「弁護士に相談して作ったから、この分け方が正しいそうだよ」

と言ったら、姉はどう感じるでしょうか。

おそらく、

「それ、あなたが依頼した弁護士でしょう？」

と思うのではないでしょうか。

実は、その感覚が答えなのです。

◼︎弁護士が入った瞬間に「話し合い」が「交渉」へ変わることもある

兄弟だけで話していたときには、

「実家はお姉ちゃんが住むなら、それでもいいよ」

「預金は少し多めにもらえればいい」

そんな会話だったものが、

一方が弁護士へ相談したことをきっかけに空気が変わることがあります。

書面が届く。

法律用語が並ぶ。

「法定相続分」

「特別受益」

「寄与分」

「遺留分」

といった言葉が出てくる。

すると相手も不安になり、

「こちらも弁護士をつけた方がいいのではないか」

と考え始めます。

こうして、家族の話し合いだったはずの相続が、いつの間にか双方の「交渉」になっていくことがあります。

もちろん、本当に争いがあるのであれば弁護士へ相談することは大切です。

ただ、できればその前に、

何について意見が違っているのか

を整理してほしいと思います。

◼︎相続案を渡されたら、まず確認してほしいこと

「弁護士に相談して作りました」

と言われても、それだけで判断する必要はありません。

まず、

・その弁護士は誰が相談した弁護士なのか
・誰から事情を聞いているのか
・こちら側の事情まで伝わっているのか
・相続財産はすべて把握されているのか
・不動産はいくらで評価されているのか
・その評価額の根拠は何なのか
・生前贈与などは確認されているのか
・その相続案によって税金はどうなるのか
・なぜこの分け方になったのか

を確認してみてください。

大切なのは、

「専門家が作ったから正しいかどうか」ではなく、「どの立場から、どの情報をもとに作られた案なのか」

を見ることです。

◼︎相続で本当に怖いのは、兄弟が「敵」になってしまうこと

相続では、姉にも姉の言い分があります。

「父の介護をしてきたのは私」

「病院にも施設にも私が付き添った」

「弟はほとんど何もしていない」

一方、弟にも言い分があります。

「姉は生前から父に援助してもらっていた」

「実家まで姉がもらうのはおかしい」

「最初から何も相談せずに決められてしまった」

どちらか一方だけの話を聞けば、その人の言っていることが正しく聞こえることがあります。

だからこそ、相続は難しいのです。

そして、

「弁護士もこう言っている」

という言葉を相手を納得させるために使ってしまうと、かえって関係を悪化させることがあります。

◼︎「誰の弁護士なのか」を考えれば、答えは見えてきます

姉が弁護士に相談して作った相続案。

これって本当に合っていますか？

答えは、

「合っているかもしれません。でも、“弁護士が作ったから公平で正しい”とは限りません」

です。

まず確認するのは、

その弁護士への相談者・依頼者は誰なのか。

そして、

弁護士の仕事とは何なのか。

弁護士は、裁判所のように兄弟の真ん中に座り、「あなた50点、あなた50点」と公平な答えを出す仕事ではありません。

依頼者の権利と正当な利益を守ることが重要な仕事です。

そう考えれば、

「姉が依頼した弁護士が作った案だから、弟もそのまま従わなければならない」

という話ではないことが分かります。

一方で、

「姉の弁護士だから信用できない」

という話でもありません。

大事なのは、感情的に否定することではなく、

財産を並べる。
数字の根拠を確認する。
お互いの事情を整理する。
そして、なぜその分け方になるのかを理解する。

ということです。

相続は、勝った人と負けた人を決めるためのものではありません。

財産を次の世代へ引き継ぐ手続きです。

だからこそ、遺産分割協議書に印鑑を押したあとで、

「こんなはずではなかった」

となる前に。

「この弁護士は、誰のために仕事をしているのだろう？」

一度そこから考えてみてはいかがでしょうか。

いかがでしたでしょうか？

本日は「姉が弁護士に相談して決めた相続案。これって本当に合ってますか？」

というテーマでお話させていただきました。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの代表取締役小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。

本日は「再開発が進む立石、路線価は1年でどう変わった？2026年路線価から考える相続税」

というテーマでお話しさせていただきます。

■2026年路線価から考える相続税

2026年7月1日、国税庁から2026年分の路線価が公表されました。

全国の標準宅地の平均変動率は前年より2.9％上昇し、5年連続のプラスとなりました。東京都については平均9.4％上昇しており、全国平均を大きく上回っています。都市部を中心に、土地の評価が上昇する傾向が続いていることが分かります。

葛飾区内でも、再開発が進む京成立石駅周辺では、前年から路線価が大きく上昇した道路が確認されました。

土地の評価が上がることは、資産価値の面ではうれしいニュースです。一方で、土地を所有している方にとっては、将来の相続税評価額が上がる可能性もあります。

今回は、立石駅周辺の路線価が2025年から2026年にかけてどのように変わったのか、再開発の状況とあわせて分かりやすくご紹介します。

◼︎路線価とは何でしょうか

路線価とは、道路に面する土地の1平方メートル当たりの評価額です。

主に、相続税や贈与税を計算するときの土地評価に使用されます。国税庁が毎年7月に公表しており、その年の1月1日時点の地価を基準に設定されています。

一般的に路線価は、地価公示価格などを基にした価格の80％程度を目安に定められています。路線価地域にある土地は、原則として、接している道路の路線価に土地の面積を掛け、奥行きや土地の形、不整形地、角地などの条件に応じた補正を行って評価します。

例えば、路線価図に「710B」と記載されている場合、数字の「710」は1平方メートル当たり71万円という意味です。

後ろの「B」は借地権割合を示す記号であり、土地の価格が710万円という意味ではありません。

◼︎立石駅南口の路線価はどのくらい上がったのでしょうか

国税庁が公表している2025年分と2026年分の路線価図を比較すると、京成立石駅の南口周辺では、複数の道路で1年間に10％を超える上昇が確認できます。

まず、京成立石駅南口の駅前道路の一部、立石一丁目19番付近では、路線価が次のように変わりました。

2025年　1平方メートル当たり63万円
2026年　1平方メートル当たり71万円

1年間で8万円上がり、上昇率は約12.7％です。

さらに、南口から南へ延びる立石駅通り商店街の駅に近い区間では、1平方メートル当たり67万円から76万円へ上昇しています。

こちらは1平方メートル当たり9万円、率にすると約13.4％の上昇です。

同じ立石駅通り商店街でも、その一つ南側の区間では、1平方メートル当たり64万円から72万円へ上昇しました。上昇率は12.5％です。

つまり、立石駅南口周辺では、次のような変化が確認できます。

これらは立石全体の平均値ではなく、それぞれの道路ごとに設定された路線価です。立石にあるすべての土地が、同じ割合で上昇したわけではありません。

◼︎北口再開発区域に近い道路も上昇

京成立石駅の北口側でも、路線価の上昇が確認できます。

北口再開発区域の南東端に近い、京成線北側の線路沿い道路では、路線価が1平方メートル当たり48万円から53万円へ上昇しました。

上昇額は1平方メートル当たり5万円、上昇率は約10.4％です。

北口では市街地再開発事業が進められており、再開発建物には葛飾区役所が移転することが正式に決まっています。葛飾区の計画では、2028年度ごろの移転・供用開始が目標とされています。

行政機能が駅前に移ることで、来庁者や働く人の流れが変わり、駅周辺の利便性やにぎわいにも変化が生じると考えられます。

ただし、今回の路線価上昇が、すべて再開発だけによって生じたとは断定できません。地価は、住宅需要、取引事例、交通利便性、周辺環境、金利、物価など、さまざまな要因によって変わります。

再開発は、立石駅周辺の将来性を考えるうえでの一つの重要な材料として捉えるのがよいでしょう。

◼︎南口には約440戸の住宅を含む再開発計画

立石駅南口東地区では、京成立石駅の南東側に隣接する約1ヘクタールを対象に、第一種市街地再開発事業が進められています。

現在の施設計画案では、地上32階・地下2階、高さ約120メートルの建物が計画され、住宅戸数は約440戸とされています。住宅のほか、店舗、事務所、公益施設、駐輪場、駐車場などが入る予定です。

また、京成押上線の高架化と連携しながら、駅周辺の安全性や防災性を高めるまちづくりも進められています。

ただし、施設の規模や完成時期などは今後の検討によって変更される可能性があります。完成後の姿を前提に不動産価格や相続対策を判断するのではなく、計画の進捗を継続して確認することが大切です。

◼︎路線価が上がると相続税評価額はどう変わるのでしょうか

仮に、100平方メートルの整形地が、南口駅前の路線価63万円の道路に面していたとします。

補正を一切考えずに単純計算すると、2025年の評価額は次のようになります。

63万円×100平方メートル＝6,300万円

2026年の路線価71万円で計算すると、

71万円×100平方メートル＝7,100万円

となり、単純計算では土地の評価額が800万円増えることになります。

また、路線価が67万円から76万円へ上がった道路の場合、100平方メートルの土地であれば、単純計算上の差額は900万円です。

もちろん、実際の相続税評価では、土地の奥行き、形状、間口、接道状況、利用方法、借地権、貸家建付地などの条件を確認する必要があります。そのため、路線価に面積を掛けた金額が、そのまま最終的な相続税評価額になるとは限りません。

◼︎評価額が上がっても相続税が必ず発生するわけではありません

路線価が上がったからといって、必ず相続税が発生するわけではありません。

相続税は、土地だけでなく、建物、預貯金、有価証券、生命保険、借入金などを含めた財産全体を基に計算します。

また、自宅の土地については、一定の要件を満たすことで「小規模宅地等の特例」を利用できる場合があります。配偶者や同居している親族が自宅を相続するケースなどでは、土地の評価額を大きく減額できる可能性があります。

一方で、制度には細かな要件があります。相続が発生した後に慌てて考えるのではなく、誰が自宅を引き継ぐのか、誰が住み続けるのか、ほかにどのような財産があるのかを早めに整理しておくことが重要です。

◼︎再開発が進む今こそ、土地の現在地を確認しましょう

立石駅周辺の再開発は、まちの利便性や安全性を高め、地域の新しいにぎわいを生み出すことが期待されています。

その一方で、土地の路線価が上昇すれば、所有者が何もしていなくても相続税評価額が上がることがあります。

特に、昔から立石に土地や店舗、自宅、アパートを所有している方は、購入価格や過去の相続時の評価額だけで判断しないことが大切です。

まずは、次の点を確認してみましょう。

• 所有する土地がどの道路に面しているか
• 2025年から2026年に路線価がどのくらい変わったか
• 土地や建物を誰が引き継ぐ予定なのか
• 相続税を支払うための現金が準備できているか
• 自宅や貸家に利用できる特例があるか

再開発によって土地の価値が上がることは、決して悪いことではありません。

大切なのは、現在の資産価値と相続税評価額を把握し、ご家族の状況に合った引き継ぎ方を考えることです。

土地を売る、残す、貸す、建て替えるなど、選択肢は一つではありません。立石のまちが大きく変わろうとしている今だからこそ、ご家族で将来の不動産と相続について話し合う機会を持ってみてはいかがでしょうか。

■本日のポイント

京成立石駅周辺では、2025年から2026年にかけて、路線価が1割を超えて上昇した道路があります。土地の価値が上がる一方で、相続税評価額も上がる可能性があるため、早めに現在の評価額と引き継ぎ方を確認しておきましょう。

いかがでしたでしょうか？

本日は「再開発が進む立石、路線価は1年でどう変わった？2026年路線価から考える相続税」

というテーマでお話させていただきました。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

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本日は「法人化している不動産オーナーは要注意。約60年ぶりに見直される「株式評価」とは？相続税が高くなる可能性を分かりやすく解説」（その2）というテーマでお話しさせていただきます。

前回の続きからお話させていただきます。

◼︎一方で、「株価が上がりすぎること」への懸念も出ています

今回の議論では、「もっと実態に近い企業価値を評価へ反映すべき」という意見がある一方で、「評価額を上げすぎると事業承継を妨げる」という意見も強く出ています。

中小企業の株式は、上場株式のように簡単に売却できるわけではありません。

相続人が会社を引き継ぐ場合、多くは「売却するために株式を持つ」のではなく、「事業を継続するために株式を持つ」ことになります。

そのため、株価だけが高くなり、相続税の納税資金を用意できないという状況になると、後継者にとって大きな負担になります。

第3回の有識者会議では、日本商工会議所などから、継続企業である中小企業を、清算を前提とするような純資産価額だけで評価することへの懸念も示されました。

また、評価方法を見直すなら、事業承継税制や納税猶予などの支援策も、一体で考えるべきだという意見も出ています。

つまり、議論は単純に、

「株価を高くする」
「株価を低くする」

という話ではありません。

適正な評価と、円滑な事業承継の両方をどう実現するかが、今後の大きなテーマです。

◼︎法人化そのものが間違いということではありません

この記事を読んで、

「法人化したのは失敗だったのではないか」「会社を解散した方が良いのではないか」

と不安になる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、今すぐそのように考える必要はありません。

法人化には、相続税評価以外にも多くの意味があります。

たとえば、

・所得税と法人税を含めた税負担の調整
・家族への役員報酬を通じた所得分散
・修繕費や設備投資などの資金管理
・不動産の管理体制づくり
・相続後の共有状態を避けるための承継設計
・次世代へ経営権を引き継ぐ準備

などです。

大切なのは、「法人化しているから安心」「法人化しているから不利」と単純に考えないことです。

個人資産、法人資産、借入金、相続人、納税資金、将来の不動産経営まで含めて、全体を見ながら判断する必要があります。

◼︎今、法人化している不動産オーナーが確認したいこと

制度改正が正式に決まってから慌てるのではなく、今のうちに次の点を確認しておくことが大切です。

まず、自社株が現在いくらで評価されているのか。

次に、その株価はどの評価方式で計算されているのか。

そして、会社が持つ不動産、現預金、借入金、保険、未収家賃、役員貸付金などが、株価にどのように影響しているのか。

さらに、将来の相続人が株式を引き継いだとき、相続税を納めるための現金を確保できるのかも重要です。

不動産は価値があっても、すぐに現金にできるとは限りません。

特に、賃貸経営を継続したい場合には、相続税を払うために不動産を急いで売却することは避けたいところです。

だからこそ、「自社株評価」「納税資金」「不動産の承継方法」を別々に考えるのではなく、一つの資産承継計画として確認することが重要になります。

◼︎まとめ

国税庁では現在、非上場株式の相続税評価について、約60年ぶりとなる大きな見直しの議論が進められています。

まだ新制度や計算式は決まっていません。

しかし、評価方法による大きな差を縮小し、会社の資産や収益力、実態に近い企業価値をより反映する方向が検討されています。

そのため、不動産を多く保有する資産管理会社や、現在の評価方法によって株価が比較的低く出ている会社では、将来的に株価が高く評価される可能性があります。

一方で、事業承継への影響や納税資金の問題も大きいため、単純に「評価額を上げる」だけではなく、支援策も含めた慎重な議論が続いています。

法人化している不動産オーナーの方にとって大切なのは、制度改正のニュースを見て不安になることではありません。

まずは、

「自社株はいくらなのか」
「相続税はいくら見込まれるのか」
「次の世代へどう引き継ぐのか」

を早めに把握しておくことです。

福寿アセットでは、不動産の相続税評価だけでなく、資産管理会社の株式評価、納税資金、資産承継まで含めたご相談を承っております。

法人で不動産を保有している方、自社株評価について一度確認しておきたい方は、お気軽にご相談ください。

いかがでしたでしょうか？

本日は「法人化している不動産オーナーは要注意。約60年ぶりに見直される「株式評価」とは？相続税が高くなる可能性を分かりやすく解説」

というテーマでお話させていただきました。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。

本日は「法人化している不動産オーナーは要注意。約60年ぶりに見直される「株式評価」とは？相続税が高くなる可能性を分かりやすく解説」

というテーマです。今回のテーマは長くなってしまったので、2回に分けてお話しさせていただきます。

■株式評価の見直しが考えられています

相続対策として、資産管理会社を設立し、アパートやマンション、土地などを法人名義で保有している不動産オーナーの方は少なくありません。

法人化には、所得税や法人税の調整、家族への所得分散、資産管理のしやすさ、将来の事業承継など、さまざまなメリットがあります。

一方で、法人化している場合、相続のときに引き継ぐ中心となるのは、不動産そのものではなく「会社の株式」です。

いま、その非上場会社の株式を相続税のためにどう評価するのかについて、国税庁で見直しの議論が進められています。

まだ新しい制度は決まっていません。しかし、有識者会議で出ている意見を見ると、現在よりも株価が高く評価される会社が出てくる可能性はあります。

特に、不動産を多く保有する資産管理会社や、これまでの評価方法によって株価が比較的低く出ていた会社は、今後の動向を注視しておきたいところです。

今回は、「株式評価とは何か」という基本から、現在の評価方法、見直しが議論されている理由、そして不動産オーナーにどのような影響が考えられるのかを、できるだけ分かりやすく解説します。

◼︎法人で不動産を持つと、相続するのは「会社の株式」

まず、個人名義でアパートを持っている場合を考えてみましょう。

個人名義の土地や建物は、相続が発生すると、その土地や建物そのものが相続財産になります。

一方、資産管理会社を作り、その会社名義でアパートや土地を保有している場合は少し違います。

相続人が引き継ぐのは、アパートそのものではなく、その会社の株式です。

たとえば、父親が資産管理会社の株式を100％持っていて、その会社が賃貸マンションを所有しているとします。この父親が亡くなった場合、子どもが引き継ぐのはマンションそのものではなく、「マンションを持つ会社の株式」です。

つまり、相続税を考える際には、

「会社がいくらの価値なのか」
「その会社の株式はいくらなのか」

を計算する必要があります。

この株式の価値を計算することを、「株式評価」または「自社株評価」と呼びます。

◼︎株式評価は、会社の“値札”を決める作業です

上場企業であれば、株価は証券取引所で毎日決まっています。

たとえば、ニュースで見る大企業の株価は、買いたい人と売りたい人の取引によって市場で決まっています。

しかし、多くの資産管理会社や同族会社は上場していません。

そのため、日々の市場価格がなく、「この会社の株は1株いくらです」と簡単に言えるものではありません。

そこで、相続税や贈与税を計算するために、国税庁が定めたルールに沿って株価を計算します。

現在の評価では、主に次のような要素が見られます。

・会社が持っている土地、建物、現預金、有価証券などの資産
・借入金などの負債
・会社がどれくらい利益を出しているか
・会社が配当を出しているか
・会社の規模
・株式を取得する人が会社の経営を支配する立場かどうか

つまり、単純に「不動産がいくらあるか」だけでは決まりません。

会社の資産、利益、借入、会社規模、株主構成などをもとに、相続税のための会社の価値を計算していきます。

◼︎現在の株式評価には、主に3つの考え方があります

現在の制度では、会社の規模や株主の立場などによって、主に3つの評価方法が使われます。

専門用語は難しく見えますが、考え方はシンプルです。

1．類似業種比準方式

これは、「似た業種の上場会社と比べて、どれくらいの会社か」という考え方です。

会社の配当、利益、純資産などを、同じ業種の上場会社と比較して株価を求めます。

たとえば、不動産賃貸業を営む会社であれば、一定の基準に従って、似た業種の上場会社の数値を参考にしながら計算します。

会社の規模が比較的大きい場合には、この方式が中心になることがあります。

2．純資産価額方式

これは、「会社が持っている資産から借入金などの負債を引くと、どれくらい残るのか」という考え方です。

たとえば、会社が不動産や現預金を多く持っている場合、その資産を相続税評価ベースで洗い替えて計算します。

イメージとしては、「会社を清算して資産を整理した場合に、最終的にどれくらいの価値が残るか」に近い考え方です。

不動産を多く保有する資産管理会社では、この方法による評価額が高く出ることがあります。

3．配当還元方式

これは、主に少数株主が取得する株式について、配当をもとに価値を計算する方法です。

会社の経営権を持たない株主にとっては、「その会社の資産を自由に動かせるか」よりも、「将来どれくらい配当を受けられるか」が価値の中心になる、という考え方です。

ただし、相続人が会社の経営権を引き継ぐようなケースでは、通常、この配当還元方式ではなく、類似業種比準方式や純資産価額方式が中心になります。

◼︎現在の制度では、同じような会社でも株価に大きな差が出ることがあります

今回の見直し議論の大きなきっかけは、評価方法によって株価に大きな差が出ることです。

たとえば、A社とB社があるとします。

どちらも不動産を多く保有し、家賃収入も近く、実際の資産規模も大きく変わらないとします。

しかし、会社規模や適用される評価方法が違うだけで、

A社の株価は3億円
B社の株価は6億円

というように、相続税評価額に大きな差が出る可能性があります。

もちろん、実際の計算はもっと複雑です。

しかし、読者の方に知っていただきたいのは、「会社が持つ不動産が同じくらいでも、株価が同じとは限らない」という点です。

現在の制度では、会社規模や株主構成、評価方式の違いが、相続税の計算に大きく影響することがあります。

◼︎国税庁は、何を問題視しているのでしょうか

国税庁の有識者会議では、現在の制度について、大きく4つの視点から議論が行われています。

1．評価方法による差が大きすぎないか

同じような資産内容の会社であっても、会社規模や評価方式によって評価額が大きく変わる場合があります。

特に、類似業種比準方式による評価額が、純資産価額方式による評価額を大きく下回るケースがあることが問題として指摘されています。

「実際には多くの資産を持っている会社なのに、評価方法によって株価が低く出ることがある。この差は本当に公平なのか」

これが見直しの出発点です。

2．評価額を意図的に下げる余地がないか

現在の制度では、会社規模、利益、配当、株主構成などによって評価額が変わります。

そのため、相続や贈与の直前に会社の形を調整し、株価を低く見せるような対策が行われる可能性も指摘されています。

もちろん、通常の法人運営まで問題視されているわけではありません。

ただし、有識者会議では、「評価方法の違いを利用して、実態より極端に低い株価になるケース」への対応が論点になっています。

3．60年前の前提が、今の時代に合っているのか

現在の非上場株式評価の基本的な考え方は、昭和39年頃に作られました。

当時と現在では、金利水準も、企業のあり方も、事業承継の方法も大きく変わっています。

たとえば、配当還元方式で使われる還元率については、長年見直されておらず、現在の低金利環境との関係が議論されています。

また、上場会社の株価を参考にして、非上場会社の価値を計算することが本当に適切なのか、という根本的な意見も出ています。

4．M&Aや第三者承継が増えた時代に合っているのか

昔は、会社は子どもが引き継ぐことが一般的でした。

しかし現在は、親族内承継だけでなく、従業員承継、第三者承継、M&Aなど、会社の引き継ぎ方が多様になっています。

M&Aの実務では、会社の資産だけではなく、将来どれくらい利益を生むか、どれくらいの収益力があるかも重視されます。

そのため、相続税のための株価評価も、より会社の実態に近い形へ近づけるべきではないか、という議論が出ています。

◼︎今後、どのような評価方法になる可能性があるのでしょうか

ここで最も大切な点をお伝えします。

新しい計算式は、まだ公表されていません。

したがって、「今後は必ずこの計算方法になります」と断定することはできません。

ただし、有識者会議で出ている意見を見ると、今後は次のような方向性が検討される可能性があります。

現在

会社規模や株主の立場によって、複数の評価方法を使い分ける。
評価方法によって株価に大きな差が出る場合がある。
上場会社との比較や、純資産、配当などを組み合わせて計算する。

見直し後に検討され得る方向性

会社規模による極端な差を小さくする。
上場会社との比較だけに頼らず、会社そのものの価値を重視する。
不動産などの資産だけでなく、将来の収益力も評価に反映する。
株価を不自然に低くすることができる仕組みを見直す。
事業承継への影響を考慮し、評価制度と納税支援を一体的に考える。

有識者会議では、将来の利益や収益力を重視する「収益還元的な評価」や、企業価値を純資産と収益力の両面から見る考え方も紹介されています。

ただし、収益力を重視すれば、必ず株価が上がるわけではありません。

利益を安定して出している会社は高く評価される可能性がありますが、利益が少ない会社、赤字が続く会社、収益力が低い会社では、評価額が下がる可能性もあります。

つまり、今後の見直しは「すべての会社の株価を上げる制度」ではなく、「会社の実態により近い評価へ近づける議論」と考えるのが適切です。

◼︎資産管理会社の株価が高く評価される可能性がある理由

それでは、なぜ不動産を持つ法人は注意が必要なのでしょうか。

理由は、資産管理会社には、次のような特徴があるためです。

・土地や建物など、金額の大きい資産を持っている
・家賃収入があり、一定の利益が出ている
・借入金の返済が進むと、会社の純資産が増えやすい
・不動産の価格上昇により、資産価値が大きくなっている場合がある
・現行制度では、評価方式によって資産価値が十分に反映されていないケースがある

たとえば、現行制度で類似業種比準方式を使うことで、純資産価額方式より低い評価になっている会社があります。

今後、評価方法による差を小さくし、会社が持つ資産や収益力をより反映する方向になれば、こうした会社では株価が上がる可能性があります。

また、配当還元方式についても、還元率の見直しが行われる場合、少数株主が持つ株式の評価額が上がる可能性があります。

ただし、法人化している不動産オーナーのすべてが、同じように影響を受けるわけではありません。

借入金がどれくらい残っているか。
不動産の相続税評価額はいくらか。
会社にどれくらい現預金があるか。
家賃収入や利益が安定しているか。
どの評価方式が使われているか。
株主構成がどうなっているか。

こうした事情によって、影響は大きく変わります。

【図解③：現行評価と、実態に近い評価へ見直される可能性のイメージ】

いかがでしたでしょうか？

長くなりましたが、本日は「法人化している不動産オーナーは要注意。約60年ぶりに見直される「株式評価」とは？相続税が高くなる可能性を分かりやすく解説」というテーマでここまでお話させていただきました。

続は次の記事でお読みください。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。

全国から多くの加盟店・スタッフが集まり、日頃の成果を称え合うとともに、これからの取り組みに向けた刺激や学びを得られる、大変有意義な大会となりました。

8日に行われた表彰式では、弊社売買部門の渡邉と小俣が「トップ・リアルター・アチーバーズ」を受賞しました。

日々お客様一人ひとりと真摯に向き合い、積み重ねてきた努力が評価されたことを、大変嬉しく思います。

また、表彰式後に行われた分科会では、弊社の渡邉が「はじめての区分マンション 買取再販 ～売れるリノベ設計の考え方～」をテーマに、

買取再販について講話をさせていただきました。

実務を通して培った経験をもとに、区分マンションの買取再販において大切にしている考え方や、「売れる」リノベーションを実現するための設計のポイントについてお話ししました。少しでもご参加いただいた皆さまの今後の業務の参考となっていれば幸いです。

さらに9日には、売買部門の小俣が「トップ30・リアルター」に選出され、表彰を受けました。全国のERA加盟店の中でも優れた実績が認められた栄誉ある賞であり、本人の努力はもちろん、日頃よりご愛顧いただいているお客様や関係者の皆様のご支援があってこその受賞です。

このような素晴らしい成果を収めることができましたのも、お客様をはじめ、関係者の皆様のご支援・ご協力のおかげです。

心より感謝申し上げます。

今回の受賞と講話の機会を励みに、スタッフ一同、これからもお客様によりご満足いただけるサービスの提供に努めてまいります。

今後とも変わらぬご支援・ご愛顧のほど、よろしくお願い申し上げます。

 ■休業期間

2026年　7月　8日(水)　～　2026年　7月　9日(木)

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