こんにちは。
葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。本日は「地価が上がる街で“負担を資産に変える”ための不動産相続―税金・再開発・売却タイミング…知って得する相続の現実―」というテーマでお話しさせていただきます。
■ はじめに：相続した不動産、どう活かす？
相続というと、「財産を受け継ぐこと」と考える人が多いですが、実際には
『相続は、資産の出口戦略まで考えて初めて完結する』と言えます。
特に 立石・葛飾区 のように、
・再開発が進行
・地価が上昇基調
・住宅需要が底堅い
というエリアでは、不動産をどう扱うかによって、
数百万円〜数千万円の差が生まれる ことも珍しくありません。
しかしその一方で、
『地価が上がる＝税金負担が増える』
という現実もあります。
今回は、立石・葛飾区の最新動向を踏まえながら、
相続した不動産を
「残す」「活かす」「売る」どの選択でも後悔しないための知識を整理しました。
ぜひ最後までご覧ください。
■ 1. 地価上昇中の立石・葛飾区
今の資産価値、今後の資産価値の予想です。
立石は今、都内でも珍しい「地価上昇」「再開発」「人口安定」が同時に起きているエリアです。
● 公示地価・基準地価は数年連続で上昇
葛飾区全体の住宅地は、ここ数年 ＋4～6％の上昇。
立石周辺では——
2024年公示地価：約120〜130万円／坪
前年比：約＋5％前後
と、堅調な伸びを示しています。
さらに民間調査では、京成立石駅周辺は
「今後10年で＋40％以上の上昇可能性」
という予測も出ています。
ダイヤモンド社不動産研究所「京成立石駅(東京都)の土地価格推移は+43.7%(10年後予想)！今後の相場は高騰する？」より
● 下町情緒 × 再開発
立石の魅力である
・商店街
・もつ焼き・立ち飲み文化
・昭和レトロ
はそのままに、駅前だけが大きくアップデートされていくというユニークな構図。
再開発後の利便性は大幅に上がり、
「住み替えたい街」「地元に戻りたい街」 としての評価も上昇中です。
こうした街の変化は相続した不動産の価値に直結します。
■ 2. 再開発が“価格を動かすタイミング”
売却か活用か？判断の鍵になる
立石駅では北口・東地区を中心に再開発が進行しています。
● 北口再開発
・バリアフリー化
・商業施設の誘致
・歩行者空間・駅前広場の整備
・住宅・マンションの新設
街の利便性が飛躍的に向上し、地価にも追い風。
● 再開発が進むとどうなる？
不動産売却では、再開発の影響は非常に大きく、
発表 → 工事開始 → 完成 → 周辺エリアへの波及
の流れで市場が動きます。
売却の狙い目は——
・発表直後（期待値が高い）
・完成直後（実需が増える）
どちらも“良い選択”です。
しかし、再開発が長期化するケースもあり、
“待てば必ず高くなる”とは限らないのが難しいところです。
そのため、
“いつでも売れる状態に整えておく（登記・書類・劣化対策）” ことが最大のポイントになります。
■ 3. 地価上昇の裏側：税金も確実に上がる
「価値が上がって嬉しい」だけでは終わりません。
立石の地価が上がるのは資産価値としてはメリットですが、実は「負担」が増える側面もあります。
● ① 固定資産税が上がる
固定資産税評価額は地価と連動し、数年ごとに見直されます。
地価が上がった地域は、評価額 → 税額が上昇 します。
土地が広い家を相続した方は、
毎年10〜25万円ほどの税負担が続くことも珍しくありません。
● ② 相続税評価額も上がる
相続税は路線価が基準ですが、
路線価は公示地価の80％前後。
地価が上がれば路線価も上がる——
＝ 相続税も高くなる。
たとえば路線価が1割上がれば、
土地の相続税評価額も1割上がるため、
相続税額も大きく変わります。
● メリットとデメリットが“セット”になる
地価上昇エリアでは、
・資産価値は増える
・税負担も増える
・売却は有利
・保有するコストは増加
という複雑なバランスの中で判断する必要があります。
■ 4. 不動産を活かすなら「現金力」も必要
不動産を活用する場合、
税金と維持費に耐えられる現金があるかが重要です。
● 活かす場合の主な出費
固定資産税
火災保険
修繕積立
リフォーム費
空室時の補填（賃貸）
水道光熱費
「不動産＝資産」ではなく、
現金が十分ある人が持てる資産
であることを再認識する必要があります。
相続で不動産だけをもらい、現金が不足しているケースは、
実は非常に多く、
「維持できずに急いで売る→安く売る」
という最悪の結果になる例もあります。
活用するなら、
現金と不動産のバランス を必ず見ましょう。
■ 5. 売却するなら“いつ？”が最重要
立石・葛飾区の相続不動産を売却する場合、
売りどきは大きく3つあります。
● ① 再開発の“期待値”が高い時期
工事前、完成予想図が出たタイミングは、
買い手が増えやすい。
● ② 再開発が完成した直後
街の魅力が“確定”し、
実需（マイホーム需要）が一気に増加する。
● ③ 相続後2〜3年以内
建物の劣化が少ない
特例（3,000万円控除・取得費加算）が使いやすい
維持費が膨らまない
というメリットが揃っているため、
売却戦略として理想的です。
■ 6. 売却・活用の準備で「絶対に外せない4項目」
① 相続登記（義務化）を済ませる
名義が変わっていないと売却できません。
② 共有名義を整理する
兄弟の同意が必要＝最大の売却リスク。
③ 不動産査定で“現状価値”を知る
再開発の影響
将来の資産性
修繕の必要性
を判断する材料になります。
④ 税金の試算
相続税・譲渡税・固定資産税を把握すると、
売るべきか残すべきかの判断ができます。
■ 7. 最終結論：地価の上昇はチャンス。でも負担も増える
立石・葛飾区は、
・地価上昇
・再開発
・需要の高さ
の3つが揃った、非常に価値あるエリアです。
しかし同時に、
・固定資産税の増加
・相続税の増加
・維持負担
というリスクもセットでついてきます。
だからこそ、
「残すか？活かすか？売却するか？」 を
税金・地域動向・現金のバランスで考える必要があります。
■ 福寿アセットは
「相続」と「不動産売却」を
どちらも相談できる地域密着の専門会社です
・相続税評価のシミュレーション
・不動産査定
・売却タイミングの提案
・相続登記・共有名義の整理サポート
・賃貸・活用の収支試算
全てを踏まえた“最適な出口戦略”の提案
立石・葛飾区の地域に精通したプロとして、
相続も不動産もワンストップでご相談いただけます。
「売るべきか？活かすべきか？」
迷われたら、いつでもお気軽にお問い合わせください。
いかがでしたでしょうか？
本日は「地価が上がる街で“負担を資産に変える”ための不動産相続―税金・再開発・売却タイミング…知って得する相続の現実― 」というテーマでお話させていただきました。
最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
