こんにちは。
葛飾区立石で不動産と相続のお悩みを解決しています。
株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。
前回は、2026年9月の中古マンション市場について、首都圏・東京都・城東地区の成約状況を解説しました。
今回は、福寿アセットの営業エリアである葛飾区に注目し、実際の取引データからマンション価格の動きや、不動産を売却する際に知っておきたいポイントについてお話しします。
◼︎ 葛飾区のマンション価格は下がっているのでしょうか？
そこで、葛飾区単独の実際の取引データを確認してみましょう。
国土交通省の不動産情報ライブラリの取引情報を独自集計した「スムナラ」によると、2026年4〜6月期の葛飾区の中古マンション取引状況は次のとおりです。
| 項目 | 2025年4〜6月 | 2026年4〜6月 |
| 取引件数 | 194件 | 187件 |
| 平均取引価格 | 3,781万円 | 3,607万円 |
| 平均㎡単価 | 66万円 | 69万円 |
※こちらは葛飾区単独の四半期データであり、前述の2026年9月の月次統計とは対象期間が異なります。
この数字を見て、不思議に感じる方もいるのではないでしょうか。
平均取引価格は約4.6％下がっているのに、㎡単価は約4.5％上昇しています。
例えば、広いマンションよりも比較的コンパクトなマンションの取引が増えれば、1戸当たりの平均価格が下がっても、1㎡当たりの価格は上がることがあります。
また、築年数や駅からの距離、設備などによっても価格は変わります。
そのため、平均取引価格だけを見て「葛飾区のマンションは値下がりしている」と判断することは適切ではありません。
葛飾区内でも、亀有・金町・新小岩・青砥・立石など、駅やエリアによって不動産の特徴は異なります。
実際の売却価格を考えるには、周辺の類似物件がいくらで成約しているのかを確認する必要があります。
◼︎ 実は2025年の成約件数が非常に多かった
今回のニュースでは「成約件数が30％減少」という数字が注目されています。
しかし、ここで一つ知っておきたいことがあります。
実は、比較対象となる2025年9月は、例年と比べて成約件数が非常に多い月でした。
東京都の9月の中古マンション成約件数を3年間で比較すると、次のようになります。
- 2024年9月：1,545件
- 2025年9月：2,431件
- 2026年9月：1,699件
確かに2025年と2026年を比較すると、約30％減少しています。
しかし、2024年と比較すると、2026年の成約件数は約10％多くなっています。
さらに、2025年1月にはレインズの成約登録の適正化を図るシステム改修が行われており、成約報告件数に影響した可能性も指摘されています。
したがって、成約件数が減少したというニュースだけを見て、不動産市場が急激に悪化していると判断するのは早計です。
一方で、在庫件数の増加や成約㎡単価の下落など、慎重に見ていくべき動きが出ていることも事実です。
一つの数字だけではなく、複数のデータを組み合わせて市場を見ることが大切です。
◼︎ 売出価格と実際に売れる価格は違う
不動産の売却を考えている方に、特に知っていただきたいことがあります。
それは、「売出価格」と「成約価格」の違いです。
売出価格とは、売主が「この金額で売りたい」と希望して販売している価格です。
一方、成約価格とは、買主と売主が合意して、実際に売買契約が成立した価格です。
2026年9月の首都圏の中古マンション市場では、新たに売り出された物件の平均登録価格は6,813万円でした。
これに対して、同じ月に成約した物件の平均価格は5,111万円です。
ただし、これは同じマンションを比較したものではないため、平均1,702万円の値引きが行われたという意味ではありません。
新たに売り出された物件と実際に売れた物件では、立地や広さ、築年数などの条件が異なっています。
それでも、売出価格が上昇する一方で、成約価格が前年より下がっているという動きには注意が必要です。
例えば、近所でマンションが6,000万円で売り出されていたとしても、その金額で売れたとは限りません。
半年間売れずに価格を見直すこともあれば、条件のよい物件であれば希望価格に近い金額で売却できることもあります。
つまり、不動産の価値を判断する際は、売出中の価格だけでなく、実際の成約事例を調べることが重要なのです。
◼︎ 今、不動産を売却した方がよいのでしょうか？
今回の調査結果を見て、所有しているマンションを早く売却した方がよいのではないかと心配される方もいるかもしれません。
しかし、成約件数が減少しているからといって、すぐに売却する必要があるとは限りません。
大切なのは、ご自身の不動産が現在どのような状況にあるかを知ることです。
例えば、売却を検討する際には、次のような点を確認したいところです。
- 周辺の類似マンションは、いくらで売り出されているのか
- 実際にはいくらで成約しているのか
- 同じマンション内で販売中の住戸が増えていないか
- 売却までにどの程度の期間がかかっているのか
- 今後、修繕積立金や管理費の負担が増える可能性はないか
また、不動産を相続する予定がある方にとっても、現在の市場価格を把握しておくことは大切です。
相続が発生してから初めて不動産の価値を調べるのではなく、事前に資産状況を確認しておくことで、将来の売却や遺産分割などについて家族で話し合いやすくなります。
◼︎ まとめ｜大切なのは自分の不動産の価値を知ること
今回ご紹介した葛飾区の取引データを見ると、平均取引価格は前年より下がっている一方で、㎡単価は上昇していることが分かりました。
また、売出価格と実際の成約価格は必ずしも同じではありません。
同じ葛飾区内でも、駅やエリア、築年数、広さ、建物の管理状況などによって、不動産の価値は変わってきます。
そのため、インターネットで見かける平均価格や近隣の売出価格だけで、ご自身の不動産の価値を判断することは難しいものです。
不動産の売却や相続を考えている方は、まず現在の市場価値を把握することから始めてみてはいかがでしょうか。
株式会社福寿アセットでは、葛飾区立石を中心に、不動産の売却や相続に関するご相談を承っております。
大切な不動産についてお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
いかがでしたでしょうか？
本日は「今こそ知っておきたい、売出価格と実際に売れる価格の違い」
というテーマでお話させていただきました。
最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
◼︎ 参考資料・情報出典
① 公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
「月例速報 Market Watch 2026年9月度」2026年10月13日公表
公式統計資料（PDF）
https://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/mw_202609_summary.pdf
マーケットデータ一覧
https://www.reins.or.jp/library/2026.html
② HOUSECLOUVER
「2026年9月 中古マンション・中古戸建の価格推移」東日本レインズ統計を基にした城東地区などの地域別データ
地域別市場データ
https://houseclouver.jp/souba-202609/
③ スムナラ
「東京都葛飾区の中古マンション相場データ」国土交通省不動産情報ライブラリの取引情報を基にした2026年4〜6月期の独自集計
葛飾区の実取引データ
https://sumnara.jp/market/tokyo/katsushika
