こんにちは。
葛飾区立石で不動産と相続のお悩みを解決しています。
株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。
「マンション価格が上がっているというニュースをよく耳にするけれど、実際には売れているのでしょうか？」
最近、このような疑問を持つ不動産所有者の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
ここ数年、東京都内では中古マンション価格の上昇が続いてきました。しかし、2026年に入ってから、不動産市場には少しずつ変化が見られるようになっています。
2026年10月13日に東日本レインズが発表した調査によると、9月の首都圏中古マンションの成約件数は、前年同月比22.7％減少しました。
さらに東京都内に限ると30.1％減少しており、首都圏全体よりも大きな落ち込みとなっています。
一方で、地域によって価格の動きは異なり、すべてのマンションの価格が下がっているわけではありません。
今回は、最新の不動産市場のデータをもとに、一都三県、東京都、そして葛飾区の違いを分かりやすく解説します。
◼︎ 中古マンションの成約件数が22.7％減少
まず、首都圏全体の状況を見てみましょう。
東日本レインズが公表した2026年9月の中古マンション市場の状況は、次のとおりです。
| 項目 | 2026年9月 | 前年同月比 |
| 成約件数 | 3,457件 | 22.7％減 |
| 平均成約価格 | 5,111万円 | 4.5％下落 |
| 成約㎡単価 | 81.07万円 | 4.8％下落 |
| 売出中の在庫件数 | 50,450件 | 15.1％増 |
ここで注目したいのは、成約件数が減少している一方で、売りに出されているマンションの数は増えていることです。
つまり、売りたい人が増えている一方、実際に売買が成立した件数は減少しているという状況です。
もちろん、売りに出ている物件には立地や築年数、価格帯などさまざまな違いがあります。
しかし、売主が希望する価格と、買主が購入できる価格との間に隔たりが生じている可能性も考えられます。
「マンション価格が高いこと」と「マンションが売れていること」は、必ずしも同じではないのです。
◼︎ 東京都は30％減少！ 一都三県で大きな違い
それでは、首都圏の中でも地域による違いはあるのでしょうか。
2026年9月の中古マンション成約件数を比較すると、次のようになります。
| 地域 | 成約件数 | 前年同月比 |
| 東京都 | 1,699件 | 30.1％減 |
| 神奈川県 | 913件 | 15.1％減 |
| 埼玉県 | 398件 | 18.6％減 |
| 千葉県 | 447件 | 6.7％減 |
| 一都三県全体 | 3,457件 | 22.7％減 |
特に東京都の落ち込みが目立っています。
東京都では前年同月と比較して約3割も成約件数が減少していますが、千葉県の減少率は6.7％にとどまっています。
また、東京都内でも東京23区は30.6％減少、多摩地区は28.0％減少しています。
東京都全体のマンション価格は高額な物件の影響を受けやすく、地域による価格差も大きくなっています。
そのため、「東京のマンション価格が高いから、どの地域も同じように売れる」と考えることはできません。
不動産の売却では、首都圏全体の動きだけでなく、所有している不動産の周辺地域で実際にどれだけ売れているかを確認することが重要です。
◼︎ 葛飾区を含む城東地区では36.4％減少
次に、福寿アセットの営業エリアである葛飾区周辺を見ていきましょう。
東日本レインズでは、葛飾区を含む次の7区を「城東地区」として集計しています。
葛飾区、足立区、江戸川区、江東区、墨田区、荒川区、台東区です。
2026年9月の城東地区の中古マンション成約件数は391件でした。
前年同月の615件と比較すると、36.4％の減少となっています。
これは東京都全体の30.1％減少を上回る数字です。
ところが、成約したマンションの1㎡当たりの価格を見ると、異なる結果が見えてきます。
城東地区の成約㎡単価は102.75万円で、前年同月比0.9％上昇していました。
つまり、取引件数は大きく減少しているものの、1㎡当たりの成約価格はわずかに上昇しているのです。
これは、マンション価格が一斉に下がっているわけではないことを示しています。
また、城東地区の売出中の在庫件数は5,835件となり、前年同月比27.0％増加しました。
売り物件が増える一方で成約件数が減少しているため、今後の販売状況には注意が必要です。
ただし、城東地区には江東区や台東区などの高額物件も含まれます。城東地区の数字を、そのまま葛飾区の相場と考えることはできません。
今回は、首都圏・東京都・城東地区の中古マンション市場について見てきました。
成約件数が減少している一方で、地域によっては成約㎡単価が上昇しているなど、不動産市場の動きは一様ではありません。
では、実際に葛飾区のマンション価格はどうなっているのでしょうか。
次回は、葛飾区の実際の取引データをもとに、マンション価格の動きや売却を検討する際に知っておきたいポイントについて解説します。
◼︎ 参考資料・情報出典
① 公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）
「月例速報 Market Watch 2026年9月度」2026年10月13日公表
② 東京都宅地建物取引業協会
「首都圏既存マンション、成約件数が22％減に」2026年10月13日掲載
③ HOUSECLOUVER
「2026年9月 中古マンション・中古戸建の価格推移」
東日本レインズの統計を基にした城東地区などの地域別データ
※本記事のグラフは、各公表統計を基に独自に作成したものです。統計値は集計対象や期間によって異なり、個別物件の成約価格や将来の価格を保証するものではありません。
