こんにちは。
葛飾区立石の不動産屋 株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。本日は「葛飾区立石の地価が上昇傾向。直近10年の変化と相続税評価額の今後の予想」というテーマでお話しさせていただきます。
第1章：序章 – 立石の魅力と地価の注目ポイント
葛飾区立石は、京成押上線「京成立石」駅周辺の下町情緒あふれる住宅街。格安立ち飲み店や商店街の賑わいから、「せんべろ」の聖地とも呼ばれています。しかし近年、都市インフラ整備や再開発、人の流入が進み、住宅地としての人気が徐々に上昇しつつあります。
今回は、立石の過去10年にわたる公示地価・相続税路線価の推移を分析し、さらに今後数年間で相続税評価額がどのように変わっていくのかを独自推論します。
第2章：公示地価で見る「立石」の地価推移（2015–2025年）
✔葛飾区住宅地の平均地価推移（ランドクリエイトhttps://www.land-create.co.jp/land_price/list.php?method=city&cd=13122）
葛飾区全体では2025年住宅地平均公示地価が約368,295円/㎡（坪約1,217,500円）で、前年から+6.29％の上昇となっています。
住宅地の平均に限ると、坪121万5千円（㎡36.8万円）、前年比約+5.39％です。
✔立石エリア限地価（個別推移）
立石8丁目の公示地価は、2024年坪130万円（㎡39.4万円）、前年から+5.6％の上昇しました。（全国地価マップ）
また、立石5丁目315番の標準地では、2025年坪129.6万円（㎡約39.2万円）で、2024年比+6.97％程度、2023年比+13%弱でした。
✔ 実数値の推移（立石5丁目315-5地点）
- 2015年：288,000円/㎡（坪約95.2万円）
- 2025年：392,000円/㎡（坪約129.6万円）
→ 過去10年で約35.5%上昇です。
第3章：相続税評価額「路線価」の現在と過去推移
トチノカチ（https://totinokati.com/kakaku/place/13122-U0034/rosenka/）によると、立石（葛飾区）の路線価（住宅地平均）は以下の通りです。
- 2025年：102万円/坪（㎡換算30.8万円）、前年から+5.5％上昇しました。（値上がり幅5.6万円/坪、1.7万円/㎡）
葛飾区全体の住宅地平均路線価推移も公表されています。
- 2021年：85万円/坪
- 2022年：86万円/坪（+1.2%）
- 2023年：88.6万円/坪（+2.9%）
- 2024年：92.4万円/坪（+4.2%）
- 2025年：98万円/坪（+5.7%）
立石エリアの路線価102万円/坪は、区平均よりやや高めですが、近隣の地価水準を反映しています。
第4章：地価と路線価の「ズレ」はどれくらい？反映タイムラグの実態
相続税路線価は公示地価の約80％を目安に設定されますが、地価変動を即時反映するわけではなく、一般に半年程度のタイムラグが発生します。さらに、地価が急上昇した場合、複数年にかけて徐々に反映されていきます。
葛飾区全体の住宅地路線価は2021年以降、毎年約1〜5%ずつ上がっており、これは公示地価上昇を徐々に反映させた傾向といえます。立石の公示地価は2024→2025年にかけて+5.6%、路線価では2025年に+5.5%で追っています。
第5章：今後の相続税路線価の予測（2026年〜2028年）
予測前提：
- 公示地価は10年間で2025年に+36〜40%の上昇（2015→2025年累計）。
- 2026年以降、公示地価は年+4〜6％で安定上昇と仮定すると。
| 年度 | 相続税路線価予測（万円/坪） | 前年比 |
| 2025年 | 102.0万円/坪 | — |
| 2026年 | 107.0万円/坪 | +5.0％ |
| 2027年 | 111.8万円/坪 | +4.5％ |
| 2028年 | 115.0万円/坪 | +2.8％ |
→ 2025年を起点に、3年で約13〜14万円/坪の相続税路線価が上昇する可能性があります。
第6章：具体例で見る評価額の影響
例えば、土地200㎡（約60.5坪）の場合
- 2025年評価：102万円/坪 × 60.5坪 = 約6,171万円
- 2028年評価：115万円/坪 × 60.5坪 = 約6,958万円（＋約787万円評価アップ）
この差額は相続税計算の基礎控除を軽く超える可能性があり、相続税の課税対象の有無・納税額に大きく影響します。
第7章：立石が地価上昇中の理由とは？5つの主要要因
- 駅高架化・都市整備によるアクセス性向上（京成立石駅の高架化計画進行中です）
- 駅周辺再開発と商店街活性化で生活利便性が向上
- 下町情緒の維持と若い世帯の流入による住宅需要の増加
- 東京23区内でも比較的割安だった地価が割安感を失う段階へ（坪100万円台前半から130万円台へ）
- 都市部のインフレや資産シフトに伴い、不動産への資金流入が続く
第8章：なぜ今、相続対策が必要なのか？
✔ 地価が上がる＝相続税評価額も上昇する時代に
路線価が少し上がるだけで、相続評価額は数百万円規模で変わります。
✔ 対策の必要性が増すケース
- 約200㎡以上の土地所有
- 現金・流動性資産が少なく、土地評価分が主体
- 土地が共有名義で、将来的に分割リスクが高まる可能性あり
第9章：今すぐできる対策
- 現状分析：最近の路線価×面積を算出。相続予定人数・基礎控除額と比較。
- 専門家相談：相続に強い税理士や不動産会社とともに評価額や節税の方向性を確認する。
- 相続対策案：
- 土地活用や生前に売却を含めた対策
- 小規模宅地等の特例活用できるのか調査
- 法人化・信託を活用した土地所有の見直し
など、他にも様々な対策が考えられます。ただ、一番大切なのがまずは現状を分析して自分にとって何が効果的なのかを調べることです。
第10章：結論と今後の見通し
立石の地価はこの10年で35%以上上昇しています。特に公示地価は2024–2025年に集中して急伸しています。その影響は相続税評価額へ徐々に反映されるため、2026–2028年が土地の相続税が上昇する可能性があります。
今こそ 現状把握 → 対策検討 → 実施 の流れを開始するタイミングです。
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いかがでしたでしょうか？
本日は「葛飾区立石の地価が上昇傾向。直近10年の変化と相続税評価額の今後の予想」というテーマでお話させていただきました。
最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
