こんにちは。
葛飾区立石の不動産屋 株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。本日は「消えゆく昭和の街並みと不動産承継 ― 後悔しないための選択肢」というテーマでお話しさせていただきます。
■昔ながらの立石の街並み、どう変わっていくの？
京成立石といえば「のんべえ横丁」や立石通り商店街。
安い価格で一杯飲める居酒屋、木造アパートが軒を連ねる路地、昭和の香りが漂う街並みは、多くの人の心に残る風景です。
しかし、今その風景は変わりつつあります。駅前では再開発が進み、高層マンションや区役所の新庁舎が計画中。昔ながらの飲食街や古いアパートは、少しずつ姿を消しています。
「懐かしい」と感じる一方で、この街の不動産を持つオーナーや相続人にとっては現実的な悩みが押し寄せています。
■古い不動産を相続したときに出てくる“あるある”な悩み
- 「親が残した店舗やアパートを相続したけど、どう活用したらいいか分からない」
- 「空室が増えているのに、そのままにしている」
- 「修繕しようと思ったら見積りが高くてとても無理」
- 「相続人の兄弟で意見がバラバラ」
こうした悩みは珍しいことではありません。むしろ、立石のように古い街並みを残してきたエリアでは、とても多く聞かれる声です。
■「空室が増えると相続税まで上がる」って知ってましたか？
空室は「家賃収入が減る」というイメージが強いですが、実はそれだけではありません。
相続税の計算上も、空室は大きな問題になります。
不動産の相続税評価には「貸家建付地（かしやたてつけち）」という考え方があります。
簡単にいうと、「人に貸している土地や建物は、自分で使えるわけではないから評価を下げてあげましょう」という制度です。
ただし、この“減額”は「実際に貸している割合（賃貸割合）」に応じて決まります。
つまり、空室が増えると、その分は貸していない扱いになり、評価額が上がってしまうのです。
■京成立石の南口を例にしてみましょう
国税庁の路線価図を見てみると、京成立石駅南口、ファミリーマート前の立石通り商店街は「560B」となっています。これは
- 路線価：56万円／㎡
- 借地権割合：B＝80％
- 借家権割合：全国一律30％
この数字を使って、土地の相続税評価を出すことができます。
満室と空室ゼロの違いを計算してみました。
- 満室（賃貸割合100%）
56万円 × (1−0.8×0.3×1.0)＝42.56万円／㎡ - 入居ゼロ（賃貸割合0%）
56万円 × (1−0)＝56万円／㎡
なんと、+24%も評価額が増えるのです。
例えば土地の面積が150㎡（約50坪）の相続税評価は
- 満室：6384万円
- 入居ゼロ：8400万円
- 差額：2016万円
空室が相続税にこれだけ直結する、という事実は意外と知られていません。
■「開かずの間」をつくると何が起きるのか？
「どうせ使わない部屋だから物置にしておこう」
「しばらく鍵をかけておこう」
こうして“開かずの間”を作ってしまうと、評価の上では「貸していない部屋」と同じ扱いになります。
結果、土地も建物も評価が上がり、相続税の負担が増えてしまうのです。
収入が減るだけでなく、税金も増える。まさに二重苦と言えます。
■不動産の選択肢はいろいろあります
- 売却（現金化）
相続税納税や分割資金の確保に直結。 - 建替え・リノベーション
耐震や設備を現代仕様に。ただし費用対効果を冷静に検討。 - 他用途への転用
駐車場、コインランドリー、トランクルームなどに。 - 共有名義の解消
兄弟姉妹で相続した場合、共有のまま放置するとトラブルに発展しがち。
■後悔しないために、いま考えておきたいこと
- 思い出と経済合理性のバランスをどう取るか
- 専門家に早めに相談すること
- 地域の将来性を踏まえた選択をすること
これらを考えないままにしておくと、いざ相続が発生したときに大きな負担を抱えることになりかねません。
■まとめ ― 立石の街並みが変わる前に
昭和の風景を残してきた立石も、再開発の波の中で変わろうとしています。
その変化をただ眺めるのではなく、「自分の不動産をどうするか」を考えるチャンスにしていただきたいのです。
空室を放置せず、出口戦略を検討すること。
それが「後悔しない相続」への第一歩です。
弊社では、地元の事情に精通したスタッフが、不動産の売却・相続・活用のご相談を承っています。
「空室が増えて評価が上がるのが不安」
「古い建物をどう扱えばいいのか迷っている」
そんなお悩みをお持ちでしたら、ぜひお気軽にご相談ください。
あなたのご家庭の資産を、次世代へ、円滑に引き継ぐためのアクションを始めましょう。
いかがでしたでしょうか？
本日は「消えゆく昭和の街並みと不動産承継 ― 後悔しないための選択肢」というテーマでお話させていただきました。
最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
