こんにちは。
葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。
本日は「2027年1月から相続対策の法律が変わる―「建てれば節税」時代の終わり―」
というテーマでお話しさせていただきます。
「相続対策としてアパートを建てる」
「借入を使えば評価が下がり、節税になる」
「相続対策でアパートを新たに取得する」
これまで不動産オーナーの間で当たり前とされてきたこの考え方は、2027年を境に大きく変わります。
結論から言うと、
“建てるだけの相続対策”は、実質的に無効化される時代に入るということです。
その背景にあるのが、
・2027年からの評価ルールの見直し
・現在進行している金利上昇
この2つの変化です。
これまでの相続対策はなぜ機能していたのか
従来の相続対策はシンプルでした。
現金を不動産に変えることで評価を下げる。
さらに賃貸用不動産にすることで、貸家建付地などの評価減を活用する。
その結果、
現金1億円が、不動産に変えることで評価6,000万円程度まで下がる構造が成立していました。
これが、
・更地にアパートを建てる
・古い建物を建て替える
といった対策が有効とされてきた理由です。
2027年1月1日から制度変更の核心
しかし、この構造に大きな変化が起きます。
相続前5年以内に取得・新築した貸付用不動産は、時価に近い評価（取得費の80%）へ見直される方向となっています。
つまり、
直前に建てても評価は下がらない可能性が高くなります。
更地からの建築・建て替えの効果も実質無効化
これまで王道とされてきた
・更地にアパートを建てる
・古家を取り壊して建て替える
といった対策も、相続前5年以内であれば評価メリットが効きにくくなります。
結果として、
「建てれば節税になる」という前提自体が崩れることになります。
金利上昇がこの問題をさらに深刻にする
制度変更だけでも大きな影響がありますが、そこに重なるのが金利上昇です。
これまでの相続対策は、
・低金利で借りる
・返済負担が軽い
・評価だけ下げる
という前提で成立していました。
しかし現在は、
・金利上昇
・返済負担の増加
・キャッシュフローの悪化
という状況に変わっています。
借入を使った対策のリスク
金利が上昇すると、
・返済額が増える
・空室時の負担が大きくなる
・修繕費とのバランスが崩れる
結果として、
節税のために建てた不動産が、収益を圧迫する存在になる可能性があります。
利回りと金利の逆転
表面利回りが5％の物件でも、
・経費
・空室
・修繕
を考慮すると、実質利回りは3％前後になることが多くあります。
そこに金利が2％近くまで上昇すると、利益はほとんど残らない（または赤字に転落）構造になります。
制度変更と金利上昇が同時に起きる意味
今回の本質はここにあります。
制度変更により節税が難しくなり、
金利上昇により収益性も低下する。
つまり、
節税もできず、収益も出ない不動産が生まれる可能性が高まっています。
これからの成功する相続対策の考え方
今後は、
建てるかどうかではなく、持ち続けられるかどうかが重要になります。
判断基準
・金利上昇でもキャッシュフローが維持できるか
・将来売却や活用が可能な資産か
・相続後に次世代が維持できるか
この3つを満たさない不動産は、対策とは言えません。
見落とされがちなリスク
多くの方が気づいていないのは、
現在の判断が、過去の前提で行われているという点です。
・税制は変わる
・金利は上がる
・市場環境も変わる
にもかかわらず、
過去の成功事例を基準に判断してしまっているケースが多く見られます。
判断が難しい理由
この問題が難しいのは、表面上は問題が見えにくいことです。
・税金は一見下がっている
・収支も現時点では回っている
・金融機関も融資を行っている
しかし実際には、前提条件が変わり始めています。
成功するためには第三者の視点が重要
不動産、税務、金融、相続。
これらが複雑に絡み合うため、自分だけで正確に判断することは難しい領域です。
だからこそ、一度客観的に整理することが重要になります。
現在の状況を整理することの意味
もし今、
・このままで問題ないのか不安がある
・建てる判断が正しいのか迷っている
・現在の不動産の持ち方に確信が持てない
このように感じている場合は、現状を整理するタイミングです。
弊社が整理できる内容
現在、以下の内容を整理するサポートを行っています。
・保有不動産の適正家賃
・周辺相場との比較
・過去からの資産価値の推移
・改善した場合の収益変化
弊社で実際に手掛けている事例などもお伝えすることが可能です。
最後に
今回の制度変更は、単なる税制改正ではありません。
相続対策の前提そのものを変えるものです。
そして重要なのは、
判断を先送りするほど、選択肢が減っていくという点です。
昔の成功パターンが、今は通用しなくなりつつあります。
そして、
今やらない対策は、将来意味を持たなくなる可能性があります。
もし少しでも違和感や不安を感じている場合は、
一度、ご自身の状況を整理してみることをおすすめします。
その判断が、将来の資産の残り方を大きく左右します。
いかがでしたでしょうか？
本日は「2027年1月から相続対策の法律が変わる―「建てれば節税」時代の終わり―」
というテーマでお話させていただきました。
最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
