こんにちは。
葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。
本日は「日銀総裁が変わると何が起きるのか―経済と不動産、そして相続への影響―」
というテーマでお話しさせていただきます。
1．金利はどうなるのか？
いま日本の経済は、大きな分かれ道に立っています。
日銀の総裁が変わりました。
これはただの人事ではありません。
お金の流れを決める考え方が変わるかもしれない、ということです。
市場では、こんな声が出ています。
・これまでの「少しずつ金利を上げる流れ」は続くのか？
・これからは景気を優先して、金利はあまり上げないのか？
・政府との関係はどうなるのか？
金利は「これからどうなりそうか」という予想で動きます。
「どんどん上がるかもしれない」という見方が弱くなれば、
金利の上昇は一度落ち着きます。
いま起きているのは、まさにその“予想の変化”です。
2．なぜ金利が落ち着きそうだと言われているのか
理由① 新しい総裁の考え方がまだはっきりしない
新総裁は強いメッセージをまだ出していません。
そのため市場は、
・急いで金利を上げないのでは？
・景気を悪くしないように動くのでは？
と考え始めています。
その結果、
「すぐにどんどん金利が上がる」という見方は少し弱まっています。
理由② 国債の動きが落ち着いている
長期金利は一時的に上がりましたが、
その後は大きく動いていません。
もし本当に強い利上げが続くと市場が信じているなら、
金利はもっと一気に上がります。
いまはそこまでの確信がない。
それが今の空気です。
3．でも物価は止まらない
ここがとても大事です。
金利が落ち着いても、
物価は下がっていません。
・ガソリン代
・人件費
・建築費
・修繕費
これらは高いままです。
つまり、
金利は少し落ち着くかもしれない。
でも、かかるお金は減らない。
という状況です。
4．不動産に起きる静かな変化
① 地価はどうなる？
再開発エリアや人気の場所は、今も強いです。
ただし金利の先行きがはっきりしないと、買う人は慎重になります。
大きく下がるわけではない。
でも、物件によって差が出やすくなる。
そんな流れが始まるかもしれません。
② 固定資産税はどうなる？
地価が少しでも上がると、
固定資産税の計算に使う評価額も上がります。
税金は景気より遅れて上がることが多いです。
市場が落ち着いていても、
税金だけは増える可能性があります。
③ 相続税も同じ
相続税の計算に使う路線価は、
過去の地価をもとに決まります。
そのため、
売却価格はあまり伸びない。
でも評価額は上がる。
ということが起こることがあります。
評価は上がるのに、
実際の現金は増えない。
これが後で効いてきます。
5．アパート経営のむずかしさ
もう一つ大事なのが「家賃」です。
家賃は、すぐには上げにくいです。
・法律で入居者が守られている
・周りに競合物件がある
・更新のタイミングでしか変えにくい
・入居者の収入があまり伸びていない
物価は上がる。
税金も上がる。
でも家賃はゆっくり。
このズレが続くと、
実際の利益は少しずつ減っていきます。
6．いま起きていることを整理すると
① 金利は急に上がらないかもしれない
② でも物価は高いまま
③ 税金はあとから重くなる
④ 家賃はなかなか上げにくい
この4つが同時に起きています。
大きなショックではありません。
でも、じわじわ効いてきます。
7．家賃を見直すことの大切さ
物価が上がる時代は、
収入も上げなければ実質的に損をします。
家賃を見直すことは、
感情の問題ではなく、経営の問題です。
・設備を新しくする
・魅力を高める
・周辺相場を確認する
・法律に沿って増額を検討する
何もしなければ、
物価に負けてしまいます。
8．相続に耐えられるか
地価が上がると評価額も上がります。
しかし、相続税は現金で払います。
評価は数字。
納税は現実。
収益が弱いと、
相続のときに売らざるを得なくなることもあります。
これが一番大きなリスクです。
まとめ
日銀総裁が変わったことは、
金利の数字以上に「空気」を変えました。
金利が急に上がらないから安心、
という話ではありません。
・物価は高い
・税金は重くなる
・家賃は上げにくい
この3つを同時に考える必要があります。
いまは大きな変化ではありません。
しかし、
静かに構造が変わり始めている。
それが今の本当の姿かもしれません。
いかがでしたでしょうか？
本日は「日銀総裁が変わると何が起きるのか―経済と不動産、そして相続への影響―」
というテーマでお話させていただきました。
最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
