こんにちは。
葛飾区立石で不動産と相続のお悩み解決しています、株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。
本日は「そろそろ届く固定資産税の明細相続で困らないための「家と土地の値段」の話」
というテーマでお話しさせていただきます。
毎年、春から初夏にかけて届く固定資産税・都市計画税の納税通知書。
封筒を開けて、まず確認するのは税額ではないでしょうか。
「今年もこのくらいか」
「去年より少し高くなった気がする」
「また支払いの時期が来たな」
多くの方は、税額だけを見て、そのまま保管しているかもしれません。
しかし、固定資産税の通知書は、ただの税金の請求書ではありません。見方を変えれば、ご自宅や土地、アパートなどの「不動産の健康診断書」のようなものです。
特に、相続や将来の売却を考えるうえでは、通知書に書かれている「評価額」を確認しておくことが大切です。
東京都23区では、固定資産税・都市計画税の納税通知書は6月ごろに届くことが多く、4月から6月は不動産の評価や税金を見直す良い時期です。
「今年の税金はいくらか」だけでなく、
「この不動産を将来どうするか」
を考えるきっかけにしてみてはいかがでしょうか。
■不動産には、いくつもの「値段」がある
まず知っておきたいのは、不動産には一つの値段だけがあるわけではない、ということです。
同じ土地や建物でも、目的によって見方が変わります。
・固定資産税を計算するための評価額。
・相続税を計算するための評価額。
・実際に売却するときの価格。
・不動産会社が査定する価格。
・買主が「この金額なら買いたい」と思う価格。
つまり、一つの不動産に対して、いくつもの値札が付いているようなものです。
税金用の値札、相続用の値札、売却用の値札、家族で分けるときの値札。
それぞれ見ている角度が違うため、金額も変わります。
そのため、固定資産税の通知書に書かれている評価額だけを見て、
「うちの家はこの金額くらいの価値なんだ」
と判断してしまうのは少し危険です。
■固定資産税評価額は「売れる価格」ではない
固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税を計算するための基準となる金額です。
土地や建物を所有していると、毎年固定資産税がかかります。その税金を計算するために、役所が土地や建物に評価額を付けます。これが固定資産税評価額です。
ここで大切なのは、固定資産税評価額は、あくまで税金を計算するための数字だということです。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円だからといって、必ず3,000万円で売れるわけではありません。実際には、それより高く売れることもあります。反対に、道路の状況、土地の形、建物の老朽化、境界の問題、共有名義などが原因で、思ったより売りにくいこともあります。
不動産は、紙に書かれた数字だけでは判断できません。
駅からの距離、前面道路の幅、土地の形、建物の状態、近隣環境、再建築の可否、境界の有無、買主の需要などによって、実際の売却価格は大きく変わります。
■相続税評価額とも同じとは限らない
さらに注意したいのが、相続税との関係です。
相続税を計算するときにも、不動産の評価額が使われます。ただし、固定資産税評価額と相続税評価額は、いつも同じではありません。
建物については、相続税評価では原則として固定資産税評価額をもとに評価します。そのため、建物は固定資産税評価額と相続税評価額が近い関係にあります。
一方、土地は少し違います。
土地の相続税評価では、主に「路線価方式」または「倍率方式」が使われます。路線価方式は、道路ごとに決められた路線価をもとに土地を評価する方法です。路線価が定められていない地域では、固定資産税評価額に一定の倍率をかけて評価する倍率方式が使われます。
つまり、建物は固定資産税評価額に近い一方で、土地は別の計算方法になることがあります。ここが、相続で誤解が生まれやすいポイントです。
■「固定資産税が安いから相続も安心」とは限らない
よくある勘違いが、
「固定資産税が高くないから、相続税も大丈夫だろう」
という考え方です。
もちろん、固定資産税の金額は一つの目安になります。しかし、固定資産税が安いからといって、相続の心配がないとは限りません。
相続で問題になるのは、税金だけではないからです。
誰がその家を引き継ぐのか。
売るのか、貸すのか、住むのか。
兄弟でどう分けるのか。
共有名義にして大丈夫なのか。
古い家を残すのか、解体するのか。
売却する場合、いくらで売れそうなのか。
納税資金は足りるのか。
実際の相続では、税額よりも「分け方」や「使い方」で悩むケースが多くあります。
預金なら、1,000万円を500万円ずつ分けることができます。しかし、不動産はそう簡単には分けられません。実家を半分に切って分けることはできませんし、アパートを兄弟で共有にした結果、修繕や売却の場面で意見が合わなくなることもあります。
だからこそ、不動産の相続では、評価額だけでなく、実際に使えるのか、売れるのか、分けられるのかまで考えることが大切です。
■固定資産税の通知書は、家族会議のきっかけになる
固定資産税の通知書が届いたら、税額だけでなく、課税明細書も見てみてください。
そこには、所有している土地や建物の情報が記載されています。
・どこの土地なのか。
・どの建物なのか。
・面積はどのくらいか。
・評価額はいくらか。
・住宅用地として扱われているのか。
・建物の評価額はどのくらい残っているのか。
普段あまり意識していない不動産の情報を確認できます。
その紙を見ながら、家族で次のような話をしてみてください。
「この家、将来どうする？」
「相続になったら、誰が引き継ぐ？」
「売るとしたら、いくらくらいになる？」
「空き家になったら管理できる？」
「兄弟で共有にしても大丈夫？」
こうした話は、元気なうちでないとなかなかできません。相続が起きてからでは、遺産分割協議、名義変更、売却、税務申告など、やることが一気に出てきます。相続税の申告が必要な場合には期限もあります。
だからこそ、固定資産税の通知書が届く時期は、家族で不動産について話す良いきっかけになります。
■葛飾区・立石周辺でも「昔の感覚」と今の価値は違う
葛飾区や立石周辺のように、街の変化が進んでいる地域では、昔の感覚だけで不動産の価値を判断するのは危険です。
「昔から持っている土地だから」
「古い家だから、そんなに価値はないだろう」
「駅から少し歩くから、高くは売れないだろう」
そう思っていた不動産でも、実際に調べてみると想像以上の価値があることがあります。
一方で、評価額があるから安心と思っていた土地でも、道路づけ、建物の状態、境界の問題などで、売却に時間がかかることもあります。
不動産の価値は、固定資産税評価額だけでは分かりません。地域の相場、買主の需要、土地の条件、建物の状態、将来の使い道まで含めて考える必要があります。
■まとめ
固定資産税評価額は、不動産を考えるうえで大切な数字です。
しかし、それはあくまで税金を計算するための評価額です。相続税評価額とは違う場合があります。実際の売却価格とも違います。家族で分けるときの納得感とも違います。
だからこそ、固定資産税の通知書が届いたときは、税額だけを見て終わりにせず、家や土地の将来を考えるきっかけにしてみてください。
固定資産税の通知書は、毎年届く小さな封筒です。しかし、その中には、将来の相続や不動産の問題に気づくための大切なヒントが入っています。
不動産の評価額、相続、売却、家族での分け方について少しでも不安がある方は、通知書や課税明細書をお手元にご用意のうえ、お気軽にご相談ください。
いかがでしたでしょうか？
本日は「そろそろ届く固定資産税の明細相続で困らないための「家と土地の値段」の話」
というテーマでお話させていただきました。
最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
