こんにちは。
葛飾区立石の不動産屋 株式会社福寿アセットの小泉賢修（こいずみ けんしゅう）です。
本日は「不動産の共有名義は問題のタネ～トラブルを防ぐ名義解消と売却の具体策を解説～」というテーマでお話しさせていただきます。
「兄弟で実家を相続したら、不動産が共有名義になっていた」
「名義を整理せずにいたら、売却のときに大揉めになった」
こうした声は、相続や不動産売却の現場ではよく聞かれます。
一見公平に見える「共有名義」ですが、長い目で見るとさまざまな問題をはらんでいます。
この記事では、不動産の共有名義がもたらすリスクや、解消するための具体的な方法、そして売却時の注意点について、初心者でも理解できるように丁寧に解説します。
第1章：共有名義ってなに？ なぜよくあるの？
■ 共有名義とは
不動産に複数人の名義がある状態を「共有名義」といいます。
相続で不動産を分けるとき、「この家を兄弟で半分ずつ持とう」となると、持分割合を決めて共有状態にします。
登記簿には以下のように記載されます：
- 長男：持分2分の1
- 次男：持分2分の1
つまり、1つの家や土地を複数人で「共同所有」しているということです。
■ なぜ共有にするのか？
- 家を分割できないため（現物分割できない）
- 一旦共有にしておけば揉めにくいという心理
- 「あとで売ればいい」と軽く考えた結果
その場しのぎの判断で「とりあえず共有にする」ケースが多いのです。
第2章：共有名義のままだと何が問題？
共有名義は、後々の管理や売却の際に大きな障害になります。
■ 売却には全員の同意が必要
不動産を売却する際には、共有者全員の署名・実印・印鑑証明書が必要です。
1人でも反対すれば売却できません。
■ 共有者が亡くなるとさらに複雑に
仮に兄弟3人で共有していたうちの1人が亡くなった場合、その持分はその子ども（＝相続人）に引き継がれます。
すると、新たな共有者が加わり、人数が増え、調整が困難になります。
■ 感情のもつれが起きやすい
「親の家を勝手に売るのか！」
「名義は私も持っている！」
感情的な対立が発生しやすいのが、不動産の共有問題の厄介なところです。
第3章：共有名義の解消方法はこの3つ！
では、問題を解決するにはどうすればいいのでしょうか？
主に次の3つの方法があります。
1. 話し合いで名義を整理する（持分の売買）
最も穏やかな方法は、「共有者間で話し合って誰か1人に名義をまとめる」ことです。
- 他の共有者の持分を買い取る
- 代償金（買い取り代金）を支払って名義をまとめる
この方法が成立すれば、売却や活用の自由度が一気に高まります。
ただし、感情的な対立がある場合には難航することもあります。
2. 自分の持分だけを売る
どうしても話し合いが成立しない場合は、「自分の持分だけを売却」するという手段もあります。
ただし注意点が。
- 他の共有者が反対すれば、通常の不動産市場では売れない
- 価格が大幅に下がる（通常価格の30〜60%程度）
- 持分買取専門業者にしか売れないことが多い
【図解】持分売却価格の目安
→ 市場価格の半額になることも。売却のハードルは高いです。
3. 裁判所に「共有物分割請求」を行う
民法256条では、共有者はいつでも共有の解消を請求できると定められています。
合意が取れないときは、家庭裁判所に調停・訴訟を申し立てることで、裁判所が以下のような方法で解決してくれます：
- 【現物分割】…土地を物理的に分ける
- 【代償分割】…1人が取得して代償金を支払う
- 【換価分割】…売却してお金を分ける
ただし、時間と費用がかかるため、早めの相談が肝心です。
第4章：分筆で解決するという方法も
土地に限っては、「分筆」という方法で物理的に分けることも可能です。
■ 分筆のメリット
- 各共有者が単独所有になれる
- 自分の土地を自由に売却・建築できる
■ 分筆の条件と注意点
- 測量・登記に30万～50万円程度の費用
- 道路への接道要件が必要
- 市街化調整区域では認められないことも
専門家による現地調査と行政確認が必要です。
第5章：放置していると相続税や空き家問題にも波及
共有名義を放置すると、次のような二次被害が発生します。
● 相続人が増えて名義が収拾不能に
→ 3人の共有から始まって、次世代には10人以上になることも。意思決定が完全に止まります。
● 小規模宅地の特例が使えない場合も
→ 適用条件が複雑になり、本来得られる節税メリットが消滅する危険性があります。
● 空き家問題へ発展
→ 管理不全による損傷、草木の繁茂、近隣からの苦情…放置は地域トラブルにも発展します。
第6章：共有不動産問題は「専門家」への早期相談がカギ
共有不動産の解決には、次の専門家の協力が不可欠です。
| 専門家 | 主な役割 |
| 弁護士 | 裁判・調停、法的交渉 |
| 司法書士 | 持分移転登記、協議書作成 |
| 税理士 | 相続税・譲渡所得税の相談 |
| 不動産会社 | 売却・買取の実務処理 |
感情的に話がこじれる前に、第三者を間に入れることが最大のリスク回避策です。
まとめ：今すぐできる“はじめの一歩”を
- 共有名義は「公平」ではあるが「不便」でもある
- 売却や活用には「名義の整理」が必要不可欠
- 話し合い・持分売却・裁判など手段は多様
- 相続税や空き家リスクを防ぐには「放置しない」こと
- 専門家と一緒に“出口戦略”を立てることが肝心
共有名義は、最初は問題がなくても、時間とともに“資産を眠らせるリスク”になります。
「名義を整理しておけばよかった…」と後悔しないためにも、
今からでも一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。
弊社でもご相談承ります。
本日は「不動産の共有名義は問題のタネ～トラブルを防ぐ名義解消と売却の具体策を解説～」というテーマでお話させていただきました。
最後まで読んでいただき、誠にありがとうございます。
